而困而知 而勉而行

之前在某区法院办理案件过程中和承办法官讨论到办理房产买卖合同恶意串通损害第三人利益认定合同无效的案件时，法官说到：“这类案件100个当中至少有99个是要驳回原告诉讼请求的，一年支持的数量也就一两个。”以此来劝我和当事人撤回起诉。

笔者本想笑而不语，但出于尊重我还是回答：“我理解您的工作，但当事人（和我）也有当事人（和我）的坚持，不是万不得已也不会起诉到法院，如果撤诉了那房子就真的和当事人没关系了。我还是希望您能多费心，对于您和我而言可能只是一件工作，但对于当事人可能就是人生的一个难关。”

案情简介

孙桂花（本文全部姓名均为化名）找到笔者时的现状，简单归纳如下：

① 老公周华已经离家出走下落不明两年有余，儿子周晓华也长年在外地打工不问家事；

② 婚后90年代初动迁分配的在住房产（也是唯一住房）早在一年多前产权人变成了张学兵（之前根本不认识此人），关键这事情孙桂花还是最近2个月才知道；

③ 最近2个月张学兵找了一批社会人员多次上门打砸，想赶走孙桂花，虽然报了警，但警察上门看到产权人是张学兵，也劝孙桂花早点搬走；

④ 最倒霉的是警察还协调孙桂花、张学兵，双方在居委会做了一份调解协议，协议约定孙桂花在6个月内必须搬走。

这样一来可好，你孙桂花虽然是值得同情，但落笔签署了调解协议后，无论于情于理你都得在6个月内搬出自己家了。

事后孙桂花越想越不对，老公就能随便卖房么？张学兵也越看越不像好人，再说自己每个月2000多的退休金也不够在外租房生活的，于是孙桂花找到了律师。

律师发问，理清重点

笔者对孙桂花的话进行了梳理归纳，在了解了基本情况后，问了孙桂花几个问题：

① 你和周华的这套房屋，拆迁分配到时，是什么性质，房屋产权人又登记为谁？（①理清这套房屋的性质最初取得时到底是产权房还是承租房；②明确产权人，如果产权人中有孙桂花，那周华一个人卖房，合同是无法成立的）

② 你是否看到过张学兵与周华之间签订的买卖合同，或者了解一些更多的交易细节？（查看房屋买卖合同掌握更多的交易细节，有利于甄别该笔交易是否为虚假交易或是存在恶意串通）

③ 周华离家出走两年之久，有没有证据证明？（夫妻感情越是不和，出现转移夫妻共同财产的可能性越大）

对于问题1和2，孙桂花全不知情。对于问题3在周华离家出走1年后，有几个高利贷曾上门向周华要债，找不到周华就要孙桂花替他还债，后来孙桂花报了警，还到派出所做了笔录，孙桂花当时有提到周华离家出走1年多的事情。但具体警察有没有记下来就不好说了。

孙桂花的回答信息量十分有限，看样子还有很多后续工作要做。

律师调查，拨云见日

在办妥了委托律师手续，收到了第一笔律师费后，笔者就按照三个问题的方向展开了调查取证工作。

查清房屋如何取得，及产权更迭情况

笔者先走访了小区所属的物业公司，调取了房屋原始取得的材料（即“房屋调配单”）的确是分配给周华、孙桂花、周晓华一家三口的，最初取得时为公房，房屋承租人是周华。

2001年，周华将房屋买成产权房并登记在周华一人名下。2013年周华因与孙桂花感情不和离家，2014年5月周华将房屋出售给了张学兵。

调取房屋买卖合同，查清房屋交易细节

笔者又立即前往长宁区房地产交易中心，去进一步调查更多的张学兵和周华之间买卖房屋的交易细节。

发现《房地产买卖合同》上关于违约责任，过户期限等条款都存在大量空白未做填写。该房屋买卖过程中张学兵还向农业银行进行了商业贷款购买。虽然2014年5月份所有的交易手续都已办妥，但直到2015年底，张学兵才上门讨房。

调取夫妻感情不和证据，进一步坐实周华的卖房动机

笔者前往房屋所在地派出所，向其调取了2014年3月份高利贷上门催债的报警记录，并且调到了当时孙桂花在公安机关做的接报回执单。幸好警察叔叔把所有报案的过程都做了详细的记录，也记录了孙桂花叙述周华在2013年初离家的事实。

笔者继续前往孙桂花所在地的居委会了解情况，居委会工作人员也知道周华离家，孙桂花独自居住的2年多的事实。向居委会工作人员及街坊邻居制作笔录固定证据

诉至法院，针锋相对

笔者向孙桂花做了案情分析，就现有证据来看，周华存在恶意串通他人转移夫妻共同财产的嫌疑。

第五十二条　【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

依据《合同法》第五十二条（二），我们有理由向法院起诉，要求确认周华和张学兵之间签订的《房地产买卖合同》无效。

但是本案审理过程较为复杂，经历了一审、二审、发回重审、重审二审双方律师在法庭上的质辩也非常精彩，文章篇幅有限（本人精力有限，还有活要干），简要做如下概述。

一审观点

张学兵属于善意取得，孙桂花也在调解协议中确认。整个过程周华均未到庭，张学兵聘请的律师举证提出：

① 周华所签的《房地产买卖合同》，证明该房屋产权人为周华一人，且房屋买卖是双方真实意思表示；

② 周华所签的房款收条和银行贷款合同，证明张学兵已经支付了合理对价；

③  周华所签的租房协议，证明张学兵之所以让孙桂花白住一年是因为周华已经替你付了一年的房租；

④ 孙桂花签的调解协议，证明孙桂花也向张学兵保证了6个月内搬走。

一审法院没有采信笔者的观点（笔者观点在二审部分展开），采纳了对方律师的观点，判决驳回我方的诉讼请求。

二审观点

认定事实不清，发回重审。基于当事人的信任，二审继续由笔者代理，笔者将一审中提出的观点再次向二审法院释明如下：

①  张学兵未足额支付房款（18万的首付款全部是现金交付，有悖常理）；

②  张学兵提供了向周华支付首付款的收条原件，而按照惯例该原件应当在办理贷款时交付贷款银行；

③  张学兵在庭审中对整个买房过程中的中介环节、交易环节、办理贷款、过户登记、偿还贷款的多处回答完全颠三倒四、与事实相悖；

④ 《房地产买卖合同》中留有大量空白，甚至连付款协议都为空白，并且没有相应的居间协议，显然是为转移夫妻共同财产，并非真实的房屋买卖；

⑤  房屋进行交易时房屋总价只有市场价格的六成，不属于善意取得；

⑥  张学兵与周华至今仍有串谋，张学兵提交的卡资料查询系周华查询取得，双方至今仍有串通。

二审法院采信了笔者的部分观点，判决撤销判决，发回重审。

再审观点

并非真实购房，损害配偶合法权益，判决合同无效。

再审中张学兵反水，向法院承认其并非实际购房人，实际购房人为高峰。案情有了重大转机。这里请容许我偷懒，复制粘贴下法院判决：

本院认为，依法成立的合同，受法律保护。共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。本案系争房屋产权登记在被告周华一人名下，被告张学兵与被告周华签订系争房屋的买卖合同，购得该房屋。原告认为两被告系恶意串通，侵害了原告的合法权益。本院认为，被告张学兵陈述，系争房屋的实际购买人系第三人高峰，由高峰出资支付房款、归还银行贷款，张学兵作为名义上的购买人与被告周华签订房屋买卖合同、交付购房款、办理房屋过户手续，贷款合同亦非其本人签署。由此可说明其本人对系争房屋并不存在真实的购买意愿。在审理中，被告张学兵在陈述如何看房、申请贷款银行、贷款期限、月还款额等一些交易过程的细节以及提交法院的三份首付款收据是否原件等问题存在前后陈述不一致的情况。且三份首付款收据显示钱款交付时间分别为9月2日、9月13日、9月16日，钱款总计180，000元，但在申请银行贷款时提交银行的预付房款收据及二手房首付款资金交割书中均载明首付款180，000元已经于9月8日付清。被告张学兵辩称其作为名义购房人仅是配合实际购房人高峰办理购房的部分相关手续，房屋买卖的洽谈、申请银行贷款和还贷事宜均是实际购房人高峰操作，故对相关事宜的细节并不清楚。并提供其与高峰签订的房屋产权归属协议书予以证明。现第三人高峰、被告周华下落不明，房屋产权归属协议书亦缺乏其他证据相印证，故对于被告张学兵的上述辩称，本院难以采信。关于原告提交法院的被告周华名下农行借记卡（卡号XXXXXX）卡资料查询单，根据银行的查询规则，一般应当由持卡人持本人的身份证、借记卡至银行查询，或者由司法机关调取。被告张学兵辩称系高峰通过私人关系向银行查询，交给张学兵原代理律师陈峰，但缺乏相应证据予以证明，本院难以采信。系争房屋的买卖合同中关于房款支付、房屋交付、违约责任等房屋交易的关键条款均未约定，显然有悖常理。合同约定于2009年12月13日办理产权过户手续，但被告张学兵、周华却于买卖合同签订当天即办理了产权过户手续，既不符合合同约定，亦不符合一般的交易习惯。

综上所述，对合同中未约定关键交易条款、合同履行中不符合交易习惯的情况以及审理中前后矛盾的陈述，被告张学兵未能作出合理的解释并提供充分证据予以证明，且购买系争房屋亦非其本人的真实意思，故被告张学兵对系争房屋并非善意取得，被告周华擅自处分与原告孙桂花共有的房屋，损害了原告孙桂花的合法权益，故原告要求确认两被告签订的系争房屋买卖合同无效的诉请，合法有据，本院予以支持。根据法律规定，合同无效后，因无效合同取得的财产应当返还，故被告周华应当归还被告张学兵房款600，000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告张学兵与被告周华于2009年9月22日签订的位于上海市XXX房屋买卖合同无效；

二、被告周华应于本判决生效之日起十五日内归还被告张学兵房款人民币600，000元；

重审二审，维持原判。房子保住了，简单记录办案经过，可能也就寥寥数千字，但整个过程中，调查的艰难，一审法官的奚落，对方的威胁，诉讼策略的反复推演等等，其中种种的甜酸苦辣，如鱼饮水，冷暖自知。能得到最后的结果，离不开当事人和律师的坚持。