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Case center
你家小区的“架空层”被“架空”了吗？
一、
认识架空层
架空层是建筑用词，即指建筑物中用柱子架空的那一层。它的前世可以追溯到中国古代江南水乡的高脚楼、傣家的竹楼、苗家的吊脚楼、苏州园林的水榭，地处山西一千四百年前建的悬空寺，就是“架空层”在建筑上的运用。现代城市中，基于解决底层潮湿，克服物业销售难题，同时通过抬高地势，增加小区的通透性和采光、通风功能，以及扩大绿化率等考虑，“架空层”也被越来越多的高档小区所采用。
“架空层”在法律上的定义：
根据住房城乡建设部批准的现行有效的《建筑工程建筑面积计算规范》所确定的国家标准（GB/T50353-2013），架空层是指仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层，英文为stilt floor。（见 2.0.10 条）。
二、
案例
上海市浦东新区东建路228弄28号东方龙苑小区是由上海佳能房地产开发有限公司（以下简称佳能房产）开发并于2004年2月交付使用的。但佳能房产将东建路228弄1—3幢底层架空层改造成车库并出租给他人使用。东方龙苑业委会成立后，因对架空层归属与佳能房产产生争议，2009年11月5日，向上海市浦东新区人民法院起诉佳能房产，要求确认上海市浦东新区东建路228弄1－3幢住宅楼底层架空层所涉车库归全体业主所有。此案历经一审、二审和再审，终于在2011年由上海市高级人民法院以（2011）沪高民一(民)再提字第26号民事判决书判决架空层所涉车库归全体业主所有。
三、
“架空层”权利归属的法律分析
一
开发商实际改变了“架空层”的物理形态，“架空层”的权利归属就改变了吗？
上述案例中，佳能房产二审上述理由之一就是“本案底层汽车库完全是自下而上剪力墙和三面实体围护墙及正面有门的建筑结构，不是开敞空间”，但仅改变“架空层”的物理形态，而未在法律上改变其全体业主共用部位性质的，其权利归属不变，依法仍应属于全体业主共有。“架空层”性质应由该建筑物《建设工程规划许可证》决定。事实上，未经法定程序而擅自改变《建设工程规划许可证》规划设计，改变建筑物结构或外形的，涉嫌违法，若属违章搭建的依法应承担相应责任。
二
“架空层”未参与建筑面积分摊就不属于全体业主共有吗？
上述案例中佳能房产二审上诉理由之一就是《房屋测绘技术报告书》载明底层汽车库建筑面积没有分摊到全体业主住宅建筑面积中，所以佳能房产认为“架空层”不属于全体业主所有。面积是否被分摊并不是判定场所或空间是否属于业主共有的唯一标准，“分摊”是测绘技术用语，权利归属是法律问题。《上海市住宅物业管理规定》、《物业承接查验办法》、《上海市城市规划管理技术规定(土地使用建筑管理)》以及《上海市住房保障和房屋管理局关于贯彻实施<上海市房地产登记条例>有关问题的通知》等法规都对架空层的归属作出了规定。
三
你家小区的“架空层”被“架空”了吗？
“架空层”的确并不是属于物业用房，但并不是只有物业用房才归全体业主所有。根据2007年颁布实施的《中华人民共和国物权法》第七十三条明确规定“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”，“架空层”属于“建筑区划内的其他公共场所、公用设施”，属于业主共有。
四、
与架空层有关的法律规定
1. 上海市住宅物业管理规定2010
第三十九条
物业管理区域内的下列配套设施设备归业主共有：
（一）物业管理用房；
（二）门卫房、电话间、监控室、垃圾箱房、共用地面架空层、共用走廊；
（三）物业管理区域内按规划配建的非机动车车库；
（四）物业管理区域内的共有绿化、道路、场地；
（五）建设单位以房屋销售合同或者其他书面形式承诺归全体业主所有的物业；
（六）其他依法归业主共有的设施设备。
2. 物业承接查验办法
第十六条
物业服务企业应当对下列物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收：
（一）共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等
3. 上海市城市规划管理技术规定
(土地使用建筑管理)(2010修正)
在附录二 计算规则 第2点建筑容积率计算中规定（5）
高、多层民用建筑底层设架空层用作通道、停车、布置绿化小品、居民休闲设施等公共用途的，其建筑面积可不计入建筑容积率，但应计入总建筑面积。架空层不得围合封闭改作他用或出售、出租。
4. 上海市住房保障和房屋管理局关于贯彻实施《上海市房地产登记条例》有关问题的通知
一、本通知所称的业主共有房地产，是指依照法律、法规规定或者当事人约定确定的业主共有房地产，主要包括物业管理用房（含物业管理服务用房及业主委员会用房）、门卫房、电话间、监控室、地面架空层、按规划配建的非机动车车库和避难层、设备层或者设备间等，以及房地产开发企业与业主约定的属于业主共有的房地产。