而困而知 而勉而行

笔者去年就代理了一起独居老人被孙子「骗走」房产的案件，经过一年多的诉讼和执行，终于帮老人把房产要了回来。办案过程中，除了愤怒、唏嘘、无奈之外，更觉得当下老年人以房养老，只靠一纸产证未必安全，还需要具备一定的法律意识和防人之心。

案件简介

李某是一位居住在浦东新区的独居老人，正值古稀之年，素不识字，名下有一处市值约400万元的房产。2017年底中介上门看房，李某突然被告知该房产已售让给其孙，愕然之际这才想起去年自己确实和孙子去过房产交易中心。

当时，孙子以「把房子弄弄好」为由将李某「哄骗」至房产交易中心，并让李某在几份不清楚内容的文书上草草捺下手印，李某全然相信了孙子口中「把房子弄弄好」的说辞。没想到，这手印一捺，却把房产弄没了，李某情急之下，托人介绍最终找到了我，想请我帮助她要回房产。

经调查发现，李某是在2016年签订《房屋买卖合同》（以下也称「涉案合同」）后将房产过户给孙子，为了达到节税目的，购房款作低至200万元，且截至事发时孙子未支付任何购房款。

诉讼策略

为了避免李某的孙子在诉讼过程中将房产出售，导致李某追回房产的目的落空。律师第一时间建议李某向法院申请了财产保全查封涉案房产，之后再为李某的维权之路制订详细的诉讼策略。

策略一：主张《房屋买卖合同》无效或撤销，将房屋恢复登记。

根据《合同法》相关规定，合同无效或被撤销，因合同取得的财产，应当予以返还。

而合同无效的情形有：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的等。合同可撤销的情形有：因重大误解订立的；订立合同时显失公平的；一方以欺诈、胁迫或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。

本案中，若通过主张合同无效或撤销来帮助李某要回房产，必须有充分证据证明存在上述其中一种情形，而该举证责任艰难。所以，该策略很冒险，胜诉概率低。

《合同法》

第五十二条  有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

第五十四条  下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：

（一）因重大误解订立的；

（二）在订立合同时显失公平的。

一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。

第五十八条   合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。......

策略二：主张解除《房屋买卖合同》，将房屋恢复登记。

根据《合同法》相关规定，合同解除后，当事人可以要求恢复原状。而一方延迟履行主要债务，经催告后合理期限内仍未履行，是解除合同的情形之一。

本案中，李某和孙子签订的《房屋买卖合同》未约定付款期限，孙子也分文未付。因此，李某有权依法向孙子发送《催款函》进行催款，要求其在合理期限内付款，若孙子逾期仍未支付的，则李某有权行使法定解除权，主张其行为构成根本违约，向其发送《合同解除通知》要求解除合同并恢复房屋登记。

相较于策略一，策略二更具有操作性，且预估赢面会加大许多。故，最终李某采纳了律师提出的第二种策略。

《合同法》

第六十二条  当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：

（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。

第九十四条  有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

第九十七条  合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

案件争议焦点

1.  涉案合同是否属于「名为买卖，实为赠与」？

庭审中，孙子主张涉案合同名为买卖，实为赠与，之所以用买卖之名行赠与之实，是为了省去赠与的繁琐流程。

但是，孙子并未提供李某系有赠与意思表示的任何证据；李某也亲自到庭表示该房屋系本人唯一住房，出于养老居住目的，不可能也从未有过将涉案房屋赠与给孙子的意思。

退一步讲，即使李某签订涉案合同时有「真意保留」，但该保留并不能为孙子所知悉，且双方当时的言行表征确为买卖而非赠与。

故，法院认定双方签订的《房屋买卖合同》真实有效，对双方有约束力，合同性质是买卖而非赠与。

2．涉案房屋已过户是否表明合同目的已经实现，导致该合同不具备解除条件。

在涉案合同中，李某和孙子的合同目的是截然不同的。于孙子而言，合同目的是为了房屋过户；而于李某而言，合同目的则是取得购房款。

实际上因孙子始终未支付200万元购房款，于李某的角度而言，合同目的仍未实现，李某依法主张解除涉案合同的条件已成就。

判决结果

最终，一审、二审判决均支持了李某要求解除合同、恢复登记的诉讼请求。

强制过户

在李某取得胜诉判决后，其孙子仍执迷不悟，不愿意配合办理房屋过户。因此，律师代表李某向法院申请解除房产上已有的限制措施，并同步请求强制过户至李某名下。

至此，房产失而复得，让李某能够老有所依。