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案情简介

2011年11月1日，A公司（甲方）与B公司（乙方）签订《租赁合同》，约定∶甲方将其拥有的港口码头上货场一宗，租赁给乙方使用；租期20年，自2011年11月1日至2031年10月31日止；租金每年80万元，每年的合同签订对应日前交付下年的租金，先交后用；非经甲方同意，且无正当理由不依约定交付租金时，甲方有权单方解除合同，并收回租赁物。合同履行期间，B公司在承租的场地兴建了两层办公楼一幢、水泥仓三组、中型及小型门机共六座，并建成U型码头一个。2020年4月7日，A公司向B公司发出催款函，载明：根据《租赁合同》的约定，B公司应于2019年11月1日前向付清2018年10月31日至2020年11月1日的租金160万元；截至本催款函出具之日，B公司欠付租金160万元、港杂费89117.90元，合计1689117.90元；自收到本函之日起3日内向A公司一次性全额付清1689117.9元。B公司未支付，A公司起诉解除合同。

法院认定

本案的争议焦点有两个。包括：一是应否解除租赁合同；二是B公司应否返其租赁的港口码头货场。

一、案涉租赁合同应否解除

案涉《租赁合同》约定了合同解除条件，即“租金每年80万元，合同签订之日交付当年的租金，今后每年的合同签订对应日前交付下年的租金，先交后用。非经A公司同意，且无正当理由不依约定交付租金时，A公司有权单方解除合同，并收回租赁物”。B公司已经三年未交租金，A公司已经书面通知过B公司交付租金，在B公司仍不交付租金的情况下，B公司有权解除合同。B公司欠付三年租金，且该公司存在多项执行裁定等待支付的其他债务，人民法院已通过执行裁定认定B公司已无财产可供执行的事实，B公司已丧失继续履约的能力。二审法院在审理中曾提出可缓期交付租金的方案，B公司不能给出明确的履行期限也不能提供有效的担保，继续履行合同已无可能。上述事实表明B公司的违约行为不属于显著轻微，作为租赁合同的出租方，A公司通过出租租赁物收取租金的合同目的已经无法实现。经查，本案中，A公司欠付的租金既包括疫情期间的租金也包括疫情发生前的租金，且主要是疫情发生前的租金，即便疫情期间不能交付的租金，B公司也未能证明不能交付租金是因疫情或者疫情防控措施导致其资金周转困难或者营业收入明显减少所致。综上，A公司以诉讼方式请求解除合同的理由成立，《租赁合同》应当解除。

二、B公司应否返还其租赁的港口码头货场

合同解除后，租赁物即案涉港口码头上货场应当返还A公司，但应给予B公司撤离场地的合理准备时间，二审法院综合考虑确认以三个月为限，即B公司应于本判决生效之日起三个月内将案涉港口码头货场交付给A公司。

一、合同约定解除权

1、约定解除事由。《民法典》第562条第2款：“当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。”

在本案中，双方在合同中约定了解除事由，即“非经A公司同意，且无正当理由不依约定交付租金时，A公司有权单方解除合同，并收回租赁物。”但人民法院还会审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。若承租人系三年未支付租金，合同目的亦无法实现，属于根本违约，合同就应当解除。

2、解除权行使期限。《民法典》第564条：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”

在本案中，当事人没有约定解除权行使期限，那么应当自A公司知道或应当知道解除事由之日起一年行使或经对方催告后在合理期限内行使，否则解除权消灭。但是由于B公司的违约行为具有持续性，持续三年未支付租金。也就是说，旧的解除权消灭了，又产生新的解除事由，故新的解除权又产生了，A公司根据新的解除权解除了合同。

3、解除权的行使方式。《民法典》第565条：“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”根据本条可知，解除权的行使方式有两种：一是通知解除；二是起诉解除。

在本案中，A公司通过起诉解除的方式请求法院解除合同，合同解除的日期为起诉幢副本送达B公司之日。

最后，需要强调的是，只有享有解除权的人才能解除合同，而不享有解除权的，法院会驳回其诉讼请求。

二、结论

1、租赁合同关系中，出租人的主给付义务是交付约定的租赁物，承租人的主给付义务是按时支付租金。承租人无正当理由不支付或迟延支付租金，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付，出租人可以解除合同。

2、合同约定的解除条件成就时，守约方请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，确定合同应否解除。

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