正 策 动 态

代为办理上述房地产向有关地产交易管理部门、物业登记部门交易、过户等相关手续；代为办理公有住房承租权转让合同的收件收据的领取；代为交纳与办理上述房地产事项正当费用和税款；代为上述房地产的水、电、煤气及有线电视等过户手续，及上述房地产交付事宜和户名变更手续，结算物业管理费；代为办理上述房地产户口的迁移及与户口相关手续的办理；上述委托期限自2014年12月18日至2015年12月17日止。2014年12月26日，上海市XX公证处出具（2014）沪X证字第XXXX号公证书，证明彭某、顾某甲、顾某乙、顾某丙在上述委托书上签名。

2014年12月17日，陆某代彭某（甲方、转让方）与陈某（乙方、受让方）签订《上海市公有住房承租权转让合同》，约定甲方将其承租的座落于黄浦区XX路XX弄XX号底东前厢，租赁部位独用面积21.4平方米的公有住房承租权转让给乙方。转让成交价格为80万元。甲、乙双方经协商同意，自合同签订之日起的60日内办理该公有住房承租权的转让手续。后案涉房屋公房租赁户名变更为陈某。

2022年8月25日，法院作出（2022）沪0101刑初XX号刑事判决（以下简称XX号刑事案件），陆某犯诈骗罪判处有期徒刑11年6个月，剥夺政治权利2年，并处罚金20万元；违法所得予以追缴，发还被害人彭某。该案审理查明，2014年12月，被害人彭某经朱某介绍，与陆某结识，由陆某通过施某联系到陈某，商定以彭某名下的本市XX路XX弄XX号底东前厢公有居住使用权房屋的住房承租权抵押的方式，由彭某向陈某借款，并约定还款方式和期限。陆某代陈某与彭某一方签订了借款协议。同月17日，陆某、朱某、陈某、施某及彭某、顾某甲、顾某丙、顾某乙等人一同至该承租房的物业公司，彭某一方与陈某均在转让价格为80万元的公有住房承租权转让合同及相关征询表等材料上签名。随后上述人员前往银行操作相应转账，先由陈某向彭某支付80万元，再由彭某将其中50万元转至陆某的银行账户，陆某又将其中20万元转账给施某。同日，陆某等人带彭某等人至上海市东方公证处一办理点，彭某一方在委托陆某于一年内在约定权限范围内代其办理涉案房屋承租权等相关事项的委托书上签字，并由该公证处对上述委托书签字过程出具公证书。次日，陆某转账支付4万元给彭某。同月19日，施某将陆某账户转给其的20万元转账给陈某。彭某实际得款共计34万元。2015年1月及3月，还款期限尚未期满，被告人陆某即隐瞒彭某一方，以其代理人名义与陈某二次至黄浦区XX中心办理登记申请手续。期间，陈某转账15万元至陆某的银行账户。同年4月，陈某在彭某一方不知情的情况下取得了涉案房屋的承租权，其又于2017年以该房产申请经济适用房成功。2015年下半年，彭某一方得知尚文路的承租人已被变更为陈某后，多次与陆某等人交涉未果。经上海XX有限公司评估，本市XX路XX弄XX号底东前厢公有居住使用权房屋于价值时点（2015年4月1日）的市场总价值为185.88万元。

原告彭某认为，根据刑事案件查明的事实，以及陆某对犯罪事实的供述，可以证明彭某与陈某之间并无真实的房屋承租权转让意思，实际是以案涉房屋承租权转让形式为借款进行担保，故案涉房屋转让合同应属无效，合同无效后案涉房屋应恢复至原始状态，即恢复登记承租人为彭某。请求法院依法判令彭某与陈某2014年12月17日签订的《上海市公有住房承租权转让合同》（案涉公房转让合同）无效，将上海市黄浦区XX路XX弄XX号底东前厢恢复登记承租人为原告彭某。

被告陈某辩称，不同意彭某的诉讼请求，陈某始终仅作出过购买案涉房屋公有住房承租权的意思表示，对陆某的个人行为并不知情，彭某未与陈某谈及借款的话题，也未向陈某还款。陈某对陆某向彭某所实施的诈骗行为始终不知情，案涉公房转让合同签订及承租人变更手续办理当日彭某均到场签字，彭某并未表达出售承租权以外的意思表示。合同签订时，案涉房屋所在小区市场价格为44,000元/平方米左右，陈某购买案涉房屋承租权的价格符合市场价值，陈某在交易中系善意一方。彭某在2015年5月前后就已知晓陆某的诈骗事实，现早已过除斥期间。即使案涉公房转让合同确为无效，彭某也应当向陈某返还购房款80万元。

第三人顾某甲、顾某乙、顾某丙共同述称，同意彭某的诉讼主张。

第三人陆某述称，对本案无意见，由法院依法判决。彭某陈述的均为事实，彭某、陆某、陈某之间是借款抵押关系。对借款的相关情况，已经记不清了。

第三人X房集团述称，彭某与陈某之间就案涉房屋承租人变更的手续均为合法，若法院判决案涉公房转让合同无效，承租人应当恢复为彭某，×房集团同意配合变更登记。

法院审理

法院经审理认为，有效的民事法律行为需具备以下要件：行为人具有相应的民事行为能力；意思表示真实；不违反法律、行政法规的强制性规定，不违反公序良俗。根据XX号刑事案件查明的事实，彭某作为案涉房屋原承租人与陆某就案涉房屋公房承租权转让事宜办理委托手续公证，并由陆某代彭某与陈某签署案涉公房转让合同，均为陆某实施犯罪行为的手段，转让案涉房屋承租权并非彭某的真实意思表示，其实质是以彭某名下的本市XX路XX弄XX号底东前厢公有居住使用权房屋的住房承租权抵押的方式，由彭某向陈某借款，并约定还款方式和期限。鉴于案涉公房转让合同并非合同双方当事人的真实意思表示，故案涉公房转让合同应认定为无效。彭某基于案涉公房转让合同无效而诉请要求将案涉房屋恢复登记承租人为彭某，合法有据，本院予以支持。至于陈某主张其为善意第三人，显然与XX号刑事案件所查明的事实不符，其有关本案已超过除斥期间的主张，因法律并未规定确认合同无效适用除斥期间的规定，故相关主张本院不予采信。至于陈某认为若案涉公房转让合同无效彭某应返还购房款80万元，本院认为，以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理，彭某与陈某之间的真实意思为借款，鉴于借款法律关系并非本案审理范围，双方之间有关借款法律关系的效力以及80万元款项的返还问题，可另行协商解决或另行诉讼解决。

法院判决

一、原告彭某与被告陈某于2014年12月17日就上海市黄浦区XX路XX弄XX号底东前厢所签订的《上海市公有住房承租权转让合同》无效；

二、被告陈某应于判决生效之日起三十日内配合原告彭某将上海市黄浦区XX路XX弄XX号底东前厢恢复登记承租人为彭某，第三人上海X房（集团）有限公司应予以配合。

案件受理费11,800元，由被告陈某负担。

以案说法

本案中，笔者作为原告彭某的代理人参加诉讼。

笔者认为，本案的争议焦点是原被告之间签订的《上海市公有住房承租权转让合同》的效力，以及原被告签订的《上海市公有住房承租权转让合同》被确认无效后的财产返还问题。

第一，关于原被告之间签订的《上海市公有住房承租权转让合同》的效力

本案中，原告彭某否认其具有转让系争房屋承租权的意思，并称只是为了借款而进行抵押的“假买卖”。被告陈某对原告彭某所称不予认可，并称其是真实购房、已经支付全部房款。那么结合合同签订情况、履行情况等因素进行分析：原被告均确认在系争房屋交易之前并不认识对方，签订《上海市公有住房承租权转让合同》前被告陈某也没有实地了解系争房屋情况。被告陈某称为居住而购买系争房屋，且系争房屋的租赁户名亦变更为了被告陈某，但被告陈某庭审中自认，购买系争房屋后从未居住，亦从未主张居住，系争房屋至今由原告彭某居住使用。可见，上述情节明显不具备真实的房屋交易特征，亦不合常理。况且，相关的刑事案件足以认定案涉公房转让合同并非原被告即合同双方当事人的真实意思表示，故案涉公房转让合同应认定为无效。

第二，确认合同无效是否适用诉讼时效或者除斥期间

本案中，被告陈某辩称，原告彭某在2015年5月前后就已知晓陆某的诈骗事实，现早已过除斥期间。

笔者认为，只有⼈⺠法院和仲裁机构有权确认合同是否有效，合同当事⼈不享有确认合同效⼒的权利。确认合同⽆效因不属于债权请求权，当事⼈请求确认合同⽆效的，无论从立法设置诉讼时效的初衷分析，还是从立法导向分析，亦或从权利性质分析，确认合同无效不应受诉讼时效期间的限制，⽽合同经确认⽆效后，当事⼈请求返还财产及赔偿损失的，应当适⽤法律关于诉讼时效的规定。

法律并未规定确认合同无效适用除斥期间，故确认合同无效亦不适用除斥期间。

第三，案涉《上海市公有住房承租权转让合同》被确认无效后的财产返还问题

本案中，被告陈某认为若案涉公房转让合同无效彭某应返还购房款80万元。但是，根据相关刑事案件查明的事实，以及本案当事人的陈述等，足以认定彭某与陈某之间的真实意思为借款。本案是确认合同无效之诉，故借款法律关系并非本案审理范围，不能因合同无效而直接判决原告彭某返还合同价款80万元。原被告之间之间有关借款法律关系的效力以及80万元款项的返还问题，应当另行协商解决或另行诉讼解决。

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