正 策 动 态

案情概要

2021年11月15日，原告张某、被告赵某签订《上海市房屋租赁合同》，被告代房主马某将位于上海市××区××路××弄××号××××室房产出租，约定租赁期限一年，每月租金5,600元。原告张某在签订合同时要求被告赵某补充提供房主马某委托手续文本，但被告未提供。后在原告的催促下，2022年1月19日被告赵某提供了一份《承诺书》，称暂无法提供委托书，只能以承诺书方式写明责任义务。其后，原告张某便按合同约定向被告赵某支付租金，但直至租赁期将满，被告赵某也未能提供其有权代替房主马某处置房产的材料。

原告张某向法院提起诉讼，请求：1.判令原、被告双方于2021年11月15日签订的《上海市房屋租赁合同》无效；2.判令被告返还原告已支付的租金和押金。

被告赵某辩称，双方签订的《上海市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，属有效合同，双方均应严格按约履行。系争房屋权利人马某授权其将系争房屋对外出租，并非无权代理。原告诉请缺乏事实和法律依据，应予驳回。

法院审理

法院经审理查明，系争房屋权利人为马某，马某与被告赵某系亲属关系。

2019年10月6日，马某出具委托书载明，委托赵某为合法代理人，全权代表委托人办理上海市××区××路××弄××号××××室房屋的租赁相关事宜，包括租赁合同签订、代收房屋租金、押金等费用。马某和赵某在委托书上签名、署期。

2020年3月，系争房屋权利人马某因患残留型精神分裂症入上海市××区精神卫生中心住院治疗。

2020年12月，上海市××区精神卫生中心出具诊疗意见书，诊疗意见为继续住院治疗。

2021年4月，上海市××区残疾人联合会制发的《中华人民共和国残疾人证》记载马某残疾类别精神，残疾等级贰级，联系人为本案被告赵某。

2022年1月，被告赵某向原告张某出具的承诺书载明，赵某与马某系亲戚，马某患精神疾病长期住院，系争房屋由赵某代为出租，所得租金除去交纳物业费及房屋维修费用之外均用于马某护理及日常开销，承诺房屋出租相关的一切责任由赵某承担。

法院调解

本案审理过程中，经法院主持调解，原告张某与被告赵某自愿达成调解协议：原告张某、被告赵某签订《上海市房屋租赁合同》于2022年11月15日解除，原告张某于2023年1月30日前搬离并返还被告赵某系争房屋；被告赵某于原告张某搬离并返还系争房屋之日返还原告张某押金；双方再无其他争议。

以案说法

本案中，笔者代理被告赵某。笔者认为，本案的争议焦点是原告张某、被告赵某签订《上海市房屋租赁合同》是否存在无效情形，被告赵某能否作为系争房屋权利人马某将系争出租给原告张某并收取租金。

法律规定，行为人具有相应的民事行为能力；意思表示真实；不违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为有效，不违背公序良俗。民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。代理包括委托代理和法定代理。委托代理授权采用书面形式的，授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期限，并由被代理人签名或者盖章。

本案中，虽然系争房屋权利人马某患有精神类疾病，但系其出具授权委托书之后确诊，并无证据证明马某在出具授权委托书时不具备民事行为能力，且马某出具的授权委托书委托事项及权限等内容清楚，合法有效。被告赵某作为系争房屋权利人马某的代理人与原告张某所签订的《上海市房屋租赁合同》合乎法律规定，应属有效。被告赵某作为系争房屋权利人马某代理人将系争出租给原告张某并收取租金，并无不当。

需要指出的是，为避免房屋租赁过程中引发纠纷，房屋承租人在签订房屋租赁合同时应当对出租人的身份予以核实，确认出租人是否有权将房屋出租，是否存在转租行为。若承租的房屋存在共有情况的，则需要确认房屋出租是否经过占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。若系转租，应当核实是否有房屋权利人的授权或者同意转租的书面文件。

《中华人民共和国民法典》

第一百四十三条  具备下列条件的民事法律行为有效：

（一）行为人具有相应的民事行为能力；

（二）意思表示真实；

（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

第一百六十一条  民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。

第一百六十二条  代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。

第一百六十三条  代理包括委托代理和法定代理。

第一百六十五条  委托代理授权采用书面形式的，授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期限，并由被代理人签名或者盖章。

第三百零一条  处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。