正 策 动 态

引言Introduce

客户咨询上海市公有住房承租人的变更问题，本律师通过查询相关资料，对公房承租人的变更及分户做个简单梳理，顺带罗列一下公有住房征收利益的分配，以便各位更好理解相关政策和规定。

公有住房（以下简称“公房”），是指所有权属于国家或集体、由承租人通过租赁关系享有使用权的居住房屋。是计划经济历史背景下一种特殊住房分配形式，国家福利分配、调配或国家认可的其他原因而取得的公有房屋，包括直管公房、系统公房等，具有较强的政策性，公有住房的实际使用由承租家庭根据需要自行确定。

上海的公房承租权人对公房只有使用权，没有所有权，不属于遗产的范围，不能继承。所以，公房变更承租人、分户以及确定共同居住人对后续权益的保障至关重要。

公房变更租赁名的规定

• 公房变更租赁户名应当符合下列条件

• 承租人与本处有本市常住户口的共同居住人协商一致要求变更租赁户名的（变更租赁户名的，共同居住人的实际居住生活的时间以提出申请时间为节点；变更租赁户名后，在五年内不得再依该规定变更租赁户名）；

• 承租人户口迁离本市，本处有本市常住户口的共同居住人协商一致要求变更租赁户名的（变更租赁户名的，共同居住人的实际居住生活的时间以提出申请时间为节点）；

• 承租人死亡，其生前在本处有本市常住户口的共同居住人协商一致要求变更租赁户名的（更租赁户名的，共同居住人的实际居住生活的时间以承租人死亡时间为节点）；

• 承租人死亡，其生前在本处无共同居住人的，其生前具有本市常住户口的配偶与直系亲属协商一致要求变更租赁户名的（更租赁户名的，共同居住人的实际居住生活的时间以承租人死亡时间为节点）。

以上所称的“共同居住人”，是指公房的承租人死亡或者变更租赁关系时，在该承租房屋处实际居住生活连续一年以上而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。但承租人、共同居住人在本处结婚的配偶、在本处出生的子女，且在本处实际居住的，可以不受实际居住生活连续一年以上以及他处住房条件的限制。

以上所称的“其他住房”，是指福利性质取得的房屋，包括原承租的公有房屋、分配的福利房、自己部分出资的福利房，用单位补贴房款的一半以上所购买的商品房，公房被征收（拆迁）后所得的安置房（包括自己少部分出资的产权安置房），以及按公房出售政策购买的产权房等。“居住困难”，是指人均住房面积符合本市现行廉租住房申请的面积准入标准。

• 符合下列情形的人员也可具备继续履行租赁合同的资格（即可作为承租人）

• 在本市无常住户口，但因与原承租人或同住人结婚而在该公房内实际居住生活一年以上的；

• 因服兵役、就学、服刑等原因，户口迁出原承租人生前承租公房，但在原承租人死亡前实际居住生活于该公房内，且在本市无其他住房，或虽有其他住房但居住困难的；

• 因居住困难等原因租赁他处住房或借住他处而搬出原承租人生前现承租公房，但户口未迁出的。

• 公房承租人有以下情形之一的，不得变更租赁户名

• 欠租未缴清的；

• 违法搭建建筑物、构筑物未拆除并恢复原状的；

• 擅自改变房屋结构或房屋用途未恢复的；

• 因违法使用公有住房已进入行政处罚程序，或者因纠纷进入诉讼、仲裁程序的；

• 承租人与本处有本市常住户口的共同居住人协商不一致的；

• 法律、法规和规范性文件规定的其他情形。

• 变更租赁户名的程序

• 申请

申请人向出租人（或出租人授权的代理人，下同）申请变更租赁户名时，应当提供以下材料：

1、申请人身份证明；

2、变更租赁户名申请书；

3、《租用居住公房凭证》；

4、承租房屋内所有的《户口簿》；

5、当事人对变更租赁户名协商一致的书面意见；承租人死亡或户口迁离本市，当事人协商不一致的，提供不一致的证明材料。

无民事行为能力人或限制民事行为能力人的协商意见由其监护人代为行使。

申请人提供的材料应当客观真实，对所提供材料内容的真实性负责，不得捏造、隐瞒事实，并作出书面承诺。

对属于本市政府部门核发且已归集到电子证照库的申请材料，出租人能通过调用电子证照等途径获取的，申请人免于提交纸质材料。

• 受理

出租人应当在收到申请人递交的材料之日起7日内完成受理的初审工作。申请人递交的申请材料齐全、书面协商意见完整的，应当予以受理。如有缺项，应当告知申请人补全。

• 办理

出租人受理公房变更租赁户名申请后，经审核符合政策规定且当事人协商一致的，应当在受理之日起15日内完成变更租赁户名审核手续，并按规定流程发放《租用居住公房凭证》；经审核不符合条件的，应当在7日内出具不予办理的书面意见。

出租人受理公房变更租赁户名申请后，经审核符合政策规定但当事人协商不一致的，应当在30日内按照下列情形书面确定承租人：

（1）承租人死亡或户口迁离本市，在本处有本市常住户口的共同居住人协商不一致的，按下列顺序确定承租人：

a.原承租人的配偶；

b.原承租人的子女（按他处住房情况，本处居住时间长短）；

c.原承租人的父母；

d.其他人（按他处住房情况，本处居住时间长短）。

（2）承租人死亡，其生前在本处无本市常住户口的共同居住人的，按下列顺序确定承租人：

a.原承租人的配偶；

b.原承租人的子女（按他处住房情况）；

c.原承租人的父母；

d.原承租人的其他直系亲属（按他处住房情况）

出租人在指定承租人后应及时通知其办理变更租赁户名手续。当事人对出租人确定的承租人资格有异议的，应当通过司法途径解决。

• 公房承租权纠纷的诉讼

只有在出租人已经指定承租人的情况下，其他当事人才可以提起民事诉讼，要求撤销《房屋租赁合同》，并要求出租人依法重新确定承租人。

《上海市高级人民法院关于审理公房承租权确定及使用权转让纠纷案件若干问题的意见》（沪高法民一[2004]44号）中对“公房原承租人死亡，相关人员对承租权确定产生争议，直接诉讼至人民法院时，人民法院是否受理？”进行了明确回答：根据上海市的有关规定，公有居住房屋的承租人死亡后，其生前在本处有本市常住户口的共同居住人，或者没有符合上述条件的人员，其生前具有本市常住户口的配偶和直系亲属，有权继续履行租赁合同。我们认为，公房租赁关系首先是一种合同关系，当事人享有自主选择合同相对人的权利。该权利未经授权，他人不得代行。因此在数人同时有权继续履行租赁合同，且无法协商一致的情况下，应当由作为出租人的公房产权单位或国家授权经营管理公房的单位从中予以确定。当事人直接诉讼至人民法院要求确定的，不予受理。

但当事人对出租人确定的承租人资格提出异议而诉至法院的，人民法院可予受理。诉讼中，对承租人资格有争议的各方为案件的原、被告，出租人为无独立请求权的第三人。安全审理以维持出租人的确定为原则，除非原先有证据证明出租人所确定的承租人明显不符合《上海市房屋租赁条例》（目前已失效）及相关意见要求的，人民法院可判决撤销，依法重新确定。

公房分列租赁户名的规定

• 公房分列租赁户名，应当同时符合以下条件

• 申请各方均具有本处常住户口且已户籍分户（家庭户口人员因财产分割或者婚姻关系变化等原因，可以申请在分门进出、独立生活、有居住条件的房屋内进行同号分户。独立成套住宅不办理分户。）；

• 申请各方已按煤气公司规定分户安装使用煤气灶；

• 申请分户的房屋必须具有完整的使用功能，有合用卫生间和灶间；

• 申请分列租赁户名的各户住房具有固定维护结构、可以独立使用并能分间居住，单间使用面积不低于10平方米，且人均居住面积不得低于本市当年度公布的申请廉租住房面积标准；

• 申请前无欠租。

• 公房或公房承租人有下列情形之一的，不得分列租赁户名

• 独用成套的公房；

• 已经市政府认定为保护、保留建筑的公房；

• 已列入成套改造的公房；

• 核发建设用地规划许可证已确定征收（拆迁）范围内的公房；

• 违法搭建建筑物、构筑物未拆除并恢复原状的；

• 擅自改变房屋结构或房屋用途未恢复的；

• 因违法使用公房已进入行政处罚程序，或者因纠纷进入诉讼、仲裁程序的；

• 承租人与共同居住人对分列租赁户名未协商一致的；

• 承租人和共同居住人为夫妻或者父母与未婚子女组成的核心家庭、单亲家庭。

• 分列租赁户名的程序

• 申请

申请分列租赁户名的当事人应当共同提出申请，申请人向出租人（或出租人授权的代理人，下同）申请分列租赁户名时，应当提供以下材料：

1、申请人身份证明；

2、分列租赁户名申请书；

3、《租用居住公房凭证》；

4、承租房屋内所有的《户口簿》；

5、当事人对分列租赁户名协商一致的书面意见、载明具体分户方案的协议。

无民事行为能力人或限制民事行为能力人的协商意见由其监护人代为行使。

申请人提供的材料应当客观真实，对所提供材料内容的真实性负责，不得捏造、隐瞒事实，并作出书面承诺。

对属于本市政府部门核发且已归集到电子证照库的申请材料，出租人能通过调用电子证照等途径获取的，申请人免于提交纸质材料。

• 受理

出租人应当在收到申请人递交的材料之日起7日内完成受理的初审工作。申请人递交的申请材料齐全、书面协商意见完整的，应当予以受理。如有缺项，应当告知申请人补全。

• 办理

出租人受理分户（分列租赁户名）申请后，经审核符合分户条件的，应当在15日内与各申请人分别建立租赁关系，并按规定重新计算租金、换发《租用居住公房凭证》；经审核不符合条件的，应当在7日内出具不予办理的书面意见。

公有房屋征收

• 货币补偿款的归属

公有房屋承租人所得的居住房屋征收货币补偿款归承租人及其共同居住人共有。

• 承租人及共同居住人的认定

根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则（2025修正）》之规定：

公有房屋承租人，是指执行政府规定租金标准、与公有房屋产权人或者管理人建立租赁关系的个人和单位。

共同居住人，是指作出房屋征收决定时，在被征收房屋处具有常住户口，并实际居住生活一年以上（特殊情况除外），且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。

共同居住人的认定一般需同时满足以下三个条件：

• 户籍条件。征收人作出征收决定时，需要在被征收房屋具有常住户口。

以下情形可视为满足户籍条件

在本市无常住户口，至征收决定之日，因结婚而在被征收公有住房内居住满五年的；房屋征收时，因在服兵役、读大学、服刑等原因，户籍被迁出被征收公有居住房屋，且在本市他处也没有福利性房屋的。

• 居住条件。除特殊情况外，作出征收决定时应在被征房屋内实际居住一年以上，一般需为成年后且户籍末次迁入后。

特殊情况包括但不限于征收时在被征收房屋有常住户口，但因居住困难、家庭矛盾无法居住，他处也未取得福利性质房屋的；知识青年、支内、支边青年及其子女按政策将户籍迁入被征收房屋的。

• 住房条件。作出征收决定时，在本市无其他住房或虽有其他住房但居住困难。

在共同居住人认定时，对于“其他住房”的性质，应该仅限于福利性质的房屋，具体包括原承租的公有住房、计划经济下分配的福利房、自己部分出资的福利房，房款的一半以上系用单位的补贴所购买的商品房，公房被拆迁后所得的安置房（包括自己少部分出资的产权安置房），以及按公房出售政策购买的产权房等，不应将自购商品房归为他处住房。职工向工作单位承租单位职工宿舍，虽然职工与单位之间形成租赁关系，但双方并非基于福利分房形成的公有住房租赁关系，职工一般不办理公房调配手续，也没有取得公房租赁凭证，故一般不应视为“他处有房”。共同居住人在他处因私有房屋征收而分得的安置房，原则上不属于“他处有房”，但在私房征收中享受过托底保障等福利性政策的除外。

• 居住困难的认定标准

公房户籍在册人员，他处有房但居住困难的，仍属于征收补偿安置对象。“居住困难”是指在他处房屋内人均居住面积不足法定最低标准的情况。法定最低标准面积的认定，应按照房屋调配当时的公房政策所规定“居住困难”的面积标准。

• 托底保障居住困难保障对象

对于符合居住困难保障对象的人口，以征收人审核认定且在征收协议中载明为准。

• 视为同住人的情形

有权对公有居住房屋拆迁货币补偿款主张权利

• 具有本市常住户口，至拆迁许可证核发之日，因结婚而在被拆迁公有住房内居住的，即使居住未满一年，也视为同住人。但其在该处取得拆迁已补偿款后，一般无权再主张本市其他公房拆迁补偿款的份额； 

• 一般情况下，在本市无常住户口，至拆迁许可证核发之日，因结婚而在被拆迁公有住房的居住满五年的，也视为同住人，可以分得拆迁补偿款； 

• 在按拆迁公有居住房屋处有本市常住户口，因家庭矛盾、居住困难等原因在外借房屋住，他处也未取得福利性房屋的； 

• 房屋拆迁的，因在服兵役、读大学、服刑等原因，户籍被迁出被拆公有居住房屋，且在本市他处也没有福利性房屋的。 

• 不能被视为同住人的情形

无权分得公有居住房屋拆迁货币补偿款

• 将本来享有的他处公有住房权利（住房困难的情况除外）予以处分，居住在被拆公有居住房屋的； 

• 获得单位购房补贴款后已有能力购房而不购房，仍居住在被拆公有居住房屋的共同居住人； 

• 已在本市他处公有房屋拆迁中取得货币补偿款。

• 空挂户口人员的补偿利益

空挂户口人员并非公有住房的承租人或者同住人，在被征收房屋内既无产权利益亦无居住利益，一般不属于征收补偿安置对象，原则上不能分得征收利益。

如果在征收补偿安置时确实基于户籍因素考虑过该部分人员利益的，可以适当给予货币补偿。补偿款的数额可以参考因人口因素而增加的补偿价值予以酌定。但确定空挂户口人员系配房考虑对象必须有明确依据，不能按政策推定，而应当由征收单位出具加盖公章的情况说明。

• 未成年时受配公房的性质

有的当事人在未成年时曾与父母共同受配过公有住房（甲房），在成年后又分得另外一套公房（乙房），在确定乙房同住人范围时，该当事人是否会因为曾经受配甲房而被认定为“他处有房”存在一定争议。上海市高级人民法院《房屋征收补偿利益分割民事纠纷研讨会会议纪要》（沪高法民[2020]4号）倾向性意见认为，未成年人与父母共同受配公房时，未成年人并非作为独立的民事主体获得住房福利，而是附随于父母的居住利益，故原则上不属于他处有房，不影响其成年后所获得公房在征收时同住人的认定。

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