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以案说法｜守约方在相对方违约后负有采取相应减损措施的义务
案情概要
原告诉称：2021年9月，原告与被告签订《商铺租赁合同》，约定被告作为承租方承租位于上海市××区×××路×××号×××中心的4层的面积为65平方米的×××商铺（以下简称系争商铺），租赁期限为二年，装修免租期60天。该商铺由被告用作经营“×××”品牌的美发店。根据《商铺租赁合同》约定，系争商铺租金为：第一年保底租金每月总额为16000余元、第二年保底租金每月总额为17000余元……；除装修免租期以外的租赁管理费为每月8800余元；推广费为每月950余元；能源使用费按出租方标准及承租方实际使用量每月据实支付。
2021年10月28日，原告与被告签订《商铺交接书》，双方对于系争商铺进行了交接验收。被告已签收确认收到商铺且交付商铺符合合同约定。
2021年12月24日系争商铺开始营业。自系争商铺交付以来，被告长期且持续累积地拖欠每月的租金、租赁管理费、推广费、水费等费用。期间，经原告多次催讨，被告延期支付部分欠款后，未再履行过支付义务，原告向被告发送支付欠款通知函要求支付拖欠的租金及其他应付费用。
根据《商铺租赁合同》，原告不得不于2023年3月9日向被告发送解除合同的《通知函》，明确告知被告《商铺租赁合同》于2023年3月19日解除，被告应支付所有应付合同费用、违约金并应将系争商铺恢复原状返还。且为处理善后事宜，原告数次向被告发送关于商铺交还的《通知函》，要求被告应于2023年4月27日前履行撤场及交还商铺的义务，但被告一直未交还。为避免损失进一步扩大原告于2023年4月 27日收回系争商铺，后进行拆除、恢复原状。综上所述，被告始终拒不履行付款义务，其行为严重损害了原告的合法权益，给原告造成了巨大损失。
现原告提起诉讼，请求判令：1.被告向原告支付自2022年6月1日起至2023年3月19日止的租金127,494.57 元、租赁管理费67,540.15元、推广费7,236.45元、水费984.00 元，共计203,255.17元；2.被告向原告支付逾期支付租金、租赁管理费、推广费、水费所产生的滞纳金，自2023年3月20日起计算，按照每日千分之三的利率计算至上述欠付款项实际全部清偿之日止；3.被告按《商铺租赁合同》的约定向原告支付自2023年3月20日起计算至实际归还商铺之日止的占用使用费、租赁管理费、推广费，计至2023年4月27日为 57,310.51元；4.被告向原告补缴免租期（2021年10月28日至2021年12月23日止）保底租金 30,653.33元、租赁管理费8,299.42元，共计38,952.75元；5.被告向原告支付原告拆除商铺装饰物、腾空收回商铺所产生的费用64,704.05元；6.被告按《商铺租赁合同》的约定向原告支付等同于六个月保底租金及六个月租赁管理费总额的违约金，计157,316.04元。
法院经审理查明，2021年12月24日，被告开始营业。被告支付了部分的租金、租赁管理费、推广费，后开始逾期。
2022年12月13日，被告向原告工作人员提交退租申请。后被告停止营业。2023年1月6日，原告对系争商铺安装了围挡。
2023年2月22日，原告向被告发送《通知函》，要求被告支付截至 2023年1月31日止的欠款共计133,085.72元。
2023年3月9日，原告向被告发送关于解除合同事宜的《通知函》，载明因被告欠付租金，原告要求提前解除合同，合同解除日为2023年3月19日，并要求被告支付欠付的租金、租赁管理费、水电费等160,262.17元及违约金157,316.03元。原告还要求被告于合同提前终止之日办理撤场手续，将系争商铺恢复原状并予以交还。如逾期办理交还商铺手续、逾期撤离所有商品、设备装置的，原告将根据租赁合同的相关约定采取相应措施，由此产生的一切法律后果和责任将由被告自行承担。该解除函被告于2023年3月10日签收。
后原告先后多次发函要求被告于2023年3月19日18：00之前办理搬场手续。但被告仍未搬离。2023年3月23日，原告又发函要求被告于2023年4月12日之前搬离。2023年4月14日，原告发函通知被告：原告将于2023年4月12日之前将屋内物品包括但不限于家具、装置和其他所有物品撤离该商铺，将该商铺腾空恢复后收回， 由此发生的费用由被告承担，原告对因此而引起的损坏及被告之损失概不负责。对于被告遗留在该商铺内的所有物品，均视同为放弃该等物品的所有权，原告将处分该等物品。
法院认为：原告与被告签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。被告欠付自2022年6月、2022年9月起的租金等费用，经原告多次催缴仍未支付，属根本性违约，原告有权行使单方解除权并主张违约责任。解除合同通知已送达被告，发生法律效力。依照通知函中告知的合同解除日期，《商铺租赁合同》于2023年3月19日解除。被告于2022年12月向原告提交退租申请，但疫情的影响并非是长久的，被告以此要求退租并无依据，故合同并未因其申请退租而解除。就各项诉请，本院分别认定如下：
租金。首先，原告并非国企，本案租赁不符合本市相关减免政策，但考虑到 2022年 4 月至5月本市疫情封控措施确实对系争房屋经营造成影响，本院依照公平及风险共担原则酌情认定被告有权免交1个月的租金，鉴于被告已支付了2022年4月、5月租金，被告有权免交 2022 年 6 月租金16,383.68 元。其次，被告虽不具有合同解除权，但已于2022年12月向原告发送了退租申请，之后停止营业，以为实际行为表示不再履行租赁合同，原告作为守约方亦有义务采取相应措施，防止损失扩大。结合本案实际情况，本院酌情确定被告应支付租金90,000元。
租赁管理费。被告欠付的租赁管理费应当支付，疫情封控期间原告仍提供了物业管理服务，同时，考虑到原告未采取相应减损措施，本院酌情确定被告应支付租赁管理费46,000元。
推广费。根据租赁合同通用条款中推广费的定义，该费用 系用于商场整体宣传、节庆装饰、各类原告主办协办活动等推广营销方面的费用，《商铺租赁合同》明确约定由被告按月支付。同时，考虑到原告未采取相应减损措施，本院酌情确定被告应支付5,000元。
水费。被告占有使用系争商铺期间的水费依约应由其负担。本院对原告该项诉请予以支持，被告应当支付水费 984 元。
逾期付款滞纳金。《商铺租赁合同》中对逾期付款滞纳金有明确约定，故原告有权主张被告逾期支付租金、租赁管理费、推广费、水费所产生的滞纳金。滞纳金自2023年3月20日起算至实际付清之日止并无不当；基数应为本院认定的上述各项费用之和即141,984元；合同约定滞纳金标准过高，本院酌情调整至日万分之三。
复原费、房屋占有使用费、占用期间的租赁管理费、推广费。原告支出64,704.05元复原费有合同及付款凭证为证，本院对该项诉请予以支持。被告停业后，原告附有减损义务，其主张的占有使用费及租赁管理费、推广费，于法无据，不应支持。
租赁保证金及违约金、免租期租金及免租期租赁管理费。虽然 2022 年发生了新冠肺炎疫情，但对经营的影响是暂时性的，被告逾期支付租金、管理费等行为长期持续，不能认为均因疫情所致，仍应承担合同提前解除的违约责任。《商铺租赁合同》明确约定了解约违约责任，现原告主张的支付违约金和补交免租期租金、管理费等性质均为要求被告承担违约责任，考虑到违约金兼具补偿性及惩罚性，结合本案被告违约情节、店铺空置时间、剩余租期等因素，本院酌情确认被告应支付违约金69,000元。
法院判决：
一、原告与被告之前签订的《商铺租赁合同》于2023年3月19日解除；
二、被告应于本判决生效之日起十日内向原告支付租金90,000元、租赁管理费46,000元、推广费5,000元、水费984元；
三、被告应于本判决生效之日起十日内向原告支付逾期付款滞纳金，以 141,984元为基数，按照日万分之三的标准自2023年3月20日计至实际付清之日止；
四、被告应于本判决生效之日起十日内向原告支付拆除系争商铺装饰物、腾空收回商铺所产生的复原费用64,704.05元；
五、被告应于本判决生效之日起十日内向原告支付违约金69,000元；
六、被告支付的租赁保证金78,658.01元、装修押金14,506.57元，在上述应付款项中进行抵扣；
七、原告的其余诉讼请求，不予支持。
本案中，笔者作为被告的代理人参加诉讼。
笔者认为，本案的争议焦点是系争商铺租赁合同解除后双方责任的分担。
本案中，被告承租案涉商铺经营业务为美容美发，受2022年上海疫情管控影响，经营遭受严重影响和损失，最终导致被告资金周转困难、营业收入明显减少，无力继续承租案涉商铺。为避免双方损失扩大，被告及时向原告提出解除合同，不再租赁案涉商铺，故被告不具有主观恶意。
原告要求被告支付自2023年3月20日至2023年4月27日的占用使用费、租赁管理费、推广费，然2023年1月6日晚营业结束后，原告对涉案商铺进行围挡处置，被告亦未再占用使用案涉店铺，故原告的该项诉请没有事实和法律依据，应当不予支持。
原告要求被告支付案涉商铺腾空收回所产生的费用。对此，笔者认为，合同当事人受到疫情影响不能履约时，应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等义务。因受疫情影响发生履约障碍的一方当事人，应及时通知对方当事人，对方当事人也应及时采取必要措施，防止损失的扩大。本案中，被告因受疫情影响发生履约障碍，及时通知了原告，原告应及时采取必要措施，防止损失的扩大。但是，原告在收到被告通知解除合同后，随即于2023年1月6日对涉案商铺进行围挡处置，阻碍被告自行撤场恢复案涉店铺，原告虽然并非合同违约方，但因未能采取相应的减损措施，故不得就扩大的损失请求赔偿。
本案中，原告诉求主张共计52.15万元，法院判决支持共计27.56万元，支持了诉请的52.86%，判决已经生效。
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