依据住户购买房屋的资金来源，我们分为买受人以资金认购、工抵房（工程款抵房款）两种情况。根据《民法典》《执行异议和复议规定》《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）所示精神，对于实践中开发商不配合住户办理过户，房屋在被开发商抵押或作为不良资产被AMC购买后，买受人能否要求涂销抵押权，要求开发商配合办理过户登记的关键在于消费者的物权期待权以及房屋消费者的生存权可否被认定。而工抵房则可能因不满足“以居住为目的”，导致无法实现涂销抵押权。
首先，在满足“住户自有资金认购房屋”+“全额付款”+“已订立书面房屋买卖合同” 三者条件下，购房消费者的物权期待权优先于抵押权。涉案房屋抵押后即使处于未被查封、未进入执行程序的状态，购房消费者也可以起诉涂销抵押及过户。根据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）（下称“批复”）第二条规定：“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。”住户购买涉案房屋系用于解决其居住及生活需要，属于满足生存权的消费者范畴。因此，作为消费者购房人的物权期待权优先于银行的抵押权，在屋主主张实现该权利时，银行的抵押权事实上已不能实现。实际上，批复所含精神在此前文件中亦有体现，并作出一定修改。例如《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（已废止）中关于“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”以及“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。因此，购房消费者对所购买房屋的物权期待权得以肯定，且优于承包人的工程价款优先受偿权，优于抵押权人的抵押权。金融机构即使就涉案房屋办理了抵押登记，仍不得对抗房屋所有人对涉案房屋的物权期待权。（如(2023)粤01民终18339号）值得注意的是，批复与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称“执行规定”）第二十九条确定是否可以排除执行的条件有所差异。第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。根据执行规定，在满足“书面合同”“用于居住”“名下无其他用于居住的房屋”“超过50%”条件下，可以排除抵押权利。而批复第二条，不再对消费者名下房屋有所限制，而转变为以“居住为目的”。在实践中，由于消费者存在流动属性，而无论在哪里都具有居住生存的需求，因此，以保护消费者生存权的角度来说，消费者若非投资性买房，且已经就该房屋实施入住或为入住做出准备的，就可能认定为“居住为目的”，享有物权期待权。且根据批复第二条第二款，如果在一审法庭辩论终结前，消费者已经将实际支付剩余价款的，同样可以认定为具有优先权。其次，抵押权人应为房屋所有人办理涉案房屋的涂销抵押手续。因购买房屋在前，金融机构与开发商办理抵押登记在后，专业的金融机构应对开发商的支付能力及抵押物的状况负有审慎审查的义务。金融机构未查明抵押物存在瑕疵情况，应承担相关不利后果，并配合房屋所有人办理涂销抵押手续。再次，开发商公司作为房屋的出售方，协助购房人办理产权证系其合同义务，应在涂销抵押登记之后协助消费者将涉案房屋过户至消费者名下。
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“工抵房”
工抵房在实践中并不少见，产生原因主要是开发商无法如约向施工方给付工程款，以房屋冲抵工程款，具有明确的债务抵消意义。本文只讨论工抵房给予施工方的情况，对于工抵房后，施工方将房屋再卖出的暂且不在本文讨论范围内。
根据《批复》内容，商品房消费者理应“以居住为目的”，而工抵房在司法实践中可能不被认定为“以居住为目的”，无法等同于商品房消费者。如（2021）最高法民申969号案件，基础债权债务关系真实合法的基础下，即使以房抵债协议被认定为有效，由于受让人签署相关房屋买卖合同的目的是抵债而非居住，其也不享有商品房消费者所有的优先权。因此，工抵房难以被认定为“以居住为目的”，房屋所有人也难以被认定为“商品房消费者”。
值得注意的是，根据《中国东方资产管理股份有限公司甘肃省分公司、李光笏等申请执行人执行异议之诉民事二审民事判决书》【（2023）最高法民终123号】案件，即使工抵房，只要满足《执行异议和复议规定》第二十九条的规定下对房屋享有排除强制执行的权利。
最高人民法院认为：首先，华屹置业公司与李光笏在2016年4月14日签订《商品房买卖合同》，早于人民法院查封的时间。对于其上诉主张李光笏与华屹置业之间的购房合同系以交付案涉房屋的方式来抵销工程款，应当认定为以物抵债协议，而非商品房买卖合同的理由，……因此，李光笏对案涉房屋提出的执行异议，符合《执行异议和复议规定》第二十九条所规定的条件，可以排除强制执行。
另外，根据《中华人民共和国民法典》第四百零一条规定：“抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿。”工程款付款期限届满前，债权尚未确定，发包方能否如期支付工程款存在不确定性。施工方的目的是为了取得工程款，而非为了购买房屋，因此，在付款期限届满前签署的以房抵债协议的目的多数为了保障债权的实现而非建立房屋买卖关系。对于这一情况，最高法在（2020）最高法民再352号案中观点认为，承包人对房屋享有建设工程价款优先受偿权，房屋系工程款债权的物化载体，其对房屋的权利足以排除其他债权。（2021）最高法民终667号案件裁判也持肯定观点。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》合同编通则若干问题的解释第二十七条第一款规定：“债务人或者第三人与债权人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，不存在影响合同效力情形的，人民法院应当认定该协议自当事人意思表示一致时生效。”因此，在履行期届满后达成的工抵房协议成立房屋买卖关系。如果在此基础上，房屋买受人与开发商同时签订了房屋买卖合同，符合《执行异议和复议规定》第二十九条所规定的条件，同样可以排除强制执行。《中华人民共和国民法典》第四百零一条、第四百六十五条、第五百零九条《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》法释（2023）1号《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、第29条文章内容仅为作者独立观点，不代表本所立场
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