正 策 动 态

案情摘要

A公司于2007年10月18日在湖南省长沙市注册成立，经营房地产开发经营、自有房屋租赁等业务，刘某某、蔡某某为该公司股东，刘某某系法定代表人。

2010年4月25日，李某(乙方)与蔡某某(甲方)签订《内部认购书》，乙方认购房屋：人民东路XXX号，建筑预测面积413.82平方米，总价人民币4,860,730元，实付金额人民币叁佰捌拾捌万捌仟伍佰捌拾肆元整。……财务确认(签字/日期)：“价格已核对：林2010.4.25”甲方：“蔡某某”签名，乙方系空白。

同年4月28日，从原告柯某某的农业银行账户网银转账3,888,584元至陈某账户，A公司确认收到上述款项。

2013年2月28日，杨某诉至法院，要求李某返还借款本金650万元及逾期还款违约金。法院于2013年8月22日作出民事判决，判令李某返还杨某借款本金650万元，并按照中国人民银行同期贷款利率，以650万元为基数，支付杨某自2012年2月1日起至实际还清之日止的利息。后杨某申请强制执行，法院于2013年12月23日立案受理。

2014年2月18日，A公司法定代表人刘某某在《内部认购书》的客户留存联的乙方“李某”后面用黑色水笔加写“柯某某”，并在该认购书底部用黑色水笔书写：“根据汇款人更改柯某某名下，刘某某2014.2.18”。当日，原告柯某某(乙方)与A公司(甲方)签订《商品房定购协议书》，约定原告柯某某定购长沙市XX区XX路XXX号商品房一套，具体房号为C-XX号，建筑面积约为410.67平方米，总房款4,823,730元整，乙方已支付总房款3,888,584元整，占总房款80.61%。

原告柯某某认为其是系争房产的合法买受人，法院无权查封，无论房产所有权属于原告柯某某还是A公司，李某均对系争房屋不拥有任何权利，购房款也属于原告柯某某所有，法院因李某的债务查封原告柯某某的财产，侵害原告柯某某的合法权利，故诉至法院。

被告杨某辩称，不同意原告的诉讼请求。2013年3月31日李某、蔡某某签订的协议书，约定系争房产及长沙的其他房屋作价1000余万元，归李某所有。从未提及系争房产为李某替原告柯某某代持的事情。原告柯某某未与A公司签订过任何网上预售合同或办理过房地产权证，其主张系争房产权利没有依据。法院在执行查封时曾向A公司做过询问笔录，A公司确认系争房产归李某所有，也同意协助法院执行，对将原属于李某名下的购房款全部划至法院代管款账户。原告柯某某也没有实际占有系争房产，A公司在笔录中确认没有将系争房产交付给原告柯某某。原告柯某某是李某的公司财务，李某处于失信状态，即便给原告柯某某打过钱款，也只是通过原告柯某某的账户流通，房款属于李某。综上，请求驳回原告诉讼请求。

法院经审理认为，原告提起执行异议之诉，应当就其对执行标的享有足够排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。由于退房款掌握在A公司手中，2014年8月21日，刘某某及蔡某某代表A公司确认：“李某在我司共有湖南省长沙市芙蓉区隆平路XXX号XXX幢、XXX幢相关预购房款本金820万元及截至2014年3月31日利息127349元……”并提交一份客户明细单，其中XXX幢、XXX幢客户名称系李某，故法院根据A公司的确认对该标的权属作出判断，并采取强制措施。原告柯某某主张系争房屋最初为李某替其代持，在杨某与李某的民间借贷合同纠纷民事判决生效(即2013年11月1日)前已有的证据仅为2010年4月28日的转账记录。原告柯某某在一次性支付380多万巨款后，却既不要求签订合同亦不要求相对方出具购房证明、收据等，显然有悖常理。故法院认为，原告柯某某的付款行为，不足以证明其为真实购房人或李某系代持房屋的事实。

法院判决：原告柯某某就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求不予支持。

案例分析

本案争议焦点为：原告仅有转账记录能否认定其系真实的房屋购买人、作为《内部认购书》签订方的李某是房屋代持人。

《内部认购书》最初的乙方为“李某”而不是“李某代柯某某”，原告柯某某与李某亦并非近亲属，若委托李某购房或代持房屋，则缺乏基本的委托手续。原告柯某某在一次性支付380多万后，也没有要求李某签订《代持协议》或出具购房证明、收据等能够证明代持关系的材料，显然有悖常理。原告柯某某仅有向陈某的付款凭证作为证据，该付款凭证不足以证明其系真实购房人。2014年2月18日刘某某在《内部认购书》上的更改批注以及同日签订的《商品房定购书》，从时间节点来看，均发生在杨某和李某的民间借贷合同纠纷判决生效（即2013年11月1日）之后。此时，李某应当清楚自己对杨某负有履行义务，故刘某某更改《内部认购书》、补签《商品房定购书》等行为亦难以证明其主张，不具可信度。同时需注意，本案是执行异议之诉，在法院依法采取保全措施后，保全财产已处于非正常状态，故法院在审理保全财产处于非正常状态后案外人提出的权属主张，以不损害合法债权为前提。

法律法规

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百三十四条  执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释

第三百零九条    案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。

第三百一十条    对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：

(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；

(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。

案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。