而困而知 而勉而行

 前 言 

近几年房价不断上涨行情火爆，除了「商品房」、「二手房」，又出现一种新类型的房源名曰「动迁房」，因为其价格远低于周边房价，受到了很多购房者的青睐，渐渐开始越来越多的中介热衷于推销「动迁房」，也有越来越多的“动迁房”在房产交易市场中流通。

「动迁房」到底能不能买？而其中存在的风险又有哪些？笔者想通过如下案例希望能给大家一些启示。

 案情简介 

郭琪林的老宅位于东台路古玩街。2014年5月，郭琪林与黄浦区第一征收事务所签订了《征收安置补偿合同》，合同约定将一套位于浦江镇 82㎡ 的房屋和一套位于松江泗泾的63㎡房屋用于安置郭琪林户。两套房也均在2015年3月份交房办理了产证，登记在郭琪林名下。

但好景不长，仗着手里多了一笔额外的动迁款，郭琪林迷上了赌博，并向高利贷借了六十多万。于是郭琪林瞒着家人通过我爱我家中介公司想将空置的那套松江泗泾安置房出手变现，用来偿还高利贷。

此时，小青年于仟正准备在上海成家，想着购买一套婚房。于是通过中介公司看中了这套价格实惠的「动迁房」。最后双方协商一致，以110万的价格购买了这套房屋。

《购房合同》约定「甲方（即郭琪林）应于2015年6月10日之前向乙方（即于仟）交付房屋，并于2018年3月30日之前配合乙方办理过户手续」。

合同还约定「在交付房屋之前乙方需向甲方支付房款90万元，剩余20万待过户当日支付。」于仟依约支付了房款，也顺利的住进了新房。

但好景不长，没想到2015年下半年开始房价疯涨，几乎是每天一个价格。截止到2017年3月，这套房屋的价格已经翻了一倍。

本来对于仟来说这应该是一件好事，但此时郭琪林突然找上门来，说自己已经咨询过律师当初卖房子没经过家里人的同意，而且也违反了上海市的规定。合同无效，要求退回房款，并让于仟一家搬走。于仟当然不同意。

没想到过了半个月，于仟竟然收到了法院的传票。事发后他通过朋友介绍找到了笔者咨询。

 律师解读 

于仟找到笔者时可谓是火急火燎、不知所措，但要帮助于先生解决现在的困境，就必须对这起事件中涉及的问题做一个梳理：

1.  什么是「动迁房」？「动迁房」又有什么特别规定？

「动迁房」即拆迁安置房，是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁（现在流行的说法叫「征收」，方便大家理解本文中用「拆迁」或「动迁」表述），而安置给被拆迁人居住使用的房屋。因为这个特殊性质，该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受到当地政府相关的地方政策约束。

在上海实行的标准是动迁房未满 3 年房地产交易登记部门禁止办理转让、抵押手续。（以大产证和拆迁合同均满3年为标准，或者小产证满3年的。）

实践中符合「均满三年」标准的拆迁安置房的交易已经与普通的二手房无异。因此本文中所述的「动迁房」是特指那些「未满3年禁止转让」的拆迁安置房。

政策依据

2011年12月5日颁发的《关于规范动迁安置房房地产交易登记有关问题的通知》　

二 、关于动迁安置房转让、抵押的时限

关于“动迁安置房在取得房地产权证后的3年内不得转让、抵押”规定中“3年”的时限，按照《关于动迁安置房提前上市交易有关问题的通知》（沪房管市〔2010〕375号）第一、二条的规定进行认定。

2010年10月27日颁发的《关于动迁安置房提前上市交易有关问题的通知》

一 、被动迁居民家庭取得房地产权证（小产证）满3年的动迁安置房可以转让、出租。凡自房地产权证（小产证）发证日期起至房地产交易合同（包括买卖合同，租赁合同，下同）网上备案时间满3年的，房地产登记机构予以受理存量房地产买卖的转移登记或房屋租赁合同登记备案。

二 、未取得房地产权证（小产证）或取得房地产权证（小产证）未满3年的，但该动迁安置房的房地产开发企业取得房地产权证（大产证）满3年，且被动迁居民家庭签订拆迁补偿安置合同满3年的，在办理房地产权证（小产证）后可以转让、出租。房地产登记机构在受理房地产转移登记或房屋租赁合同登记备案时，应当核验房地产权证（大产证）、拆迁补偿安置合同。

2.  该份《购房合同》是否构成合同无效？

在郭琪林索要房屋的过程中提到了「合同无效」，并且此次起诉到法院也是以「合同无效」为理由。

众所周知合同是双方达成合意的重要依据，合同的效力直接影响到后续房屋交易的整个流程。那法律对合同无效是如何界定的

法律依据

《合同法》第五十二条 有下列情形之一的，合同无效。           

(1)  一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； 

(2)  恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；      

(3)  以合法形式掩盖非法目的；                      

(4)  损害社会公共利益；                            

(5)  违反法律、行政法规的强制性规定。

而郭琪林提出的两点，① 没有经过家人同意出售房屋。②违反上海市有关动迁房禁止转让的规定。均不属于合同无效的法定事由，因此合同合法有效。

这样一梳理，于先生顿时舒了一口气。说到：“合同有效，那我就放心了”

可这时笔者又给他浇了一盆冷水，“合同有效就一定能够过户么？”至少要得到人民法院的支持还需要具备以下几点：

（1）动迁合同与大产证均已满三年

（2）具备上海市购房资格

（3）无过户障碍

（4）已支付百分之七十五以上购房款

（5）实际占有控制房屋

于仟一听到这些，才发现从「合同有效」到「顺利过户」还有好长的路要走。鉴于之后的诉讼过程曲折离奇文章篇幅有限，此处需省略一万字。

律师提醒 

如果出于各种考虑选择了购买「动迁房」，律师建议在整个房屋买卖的交易流程中应当慎之又慎，注意保留证据，聘请专业的房产中介人员和房产律师陪同办理整个交易流程，做到防患于未然。

「动迁房」不是完全不能买，但购买过程中一定要注意以下事项：

1.  在签约前，必须查明产权相关问题，要求房东提供动迁房产证、拆迁补偿安置协议、动迁房家庭成员情况及户籍情况；通过律师调查确认动迁房的限制交易期限（当然是越短越好）以及权利状况有无抵押、查封等权利瑕疵等。

2.  在签约时，应当聘请专业人士协助起草《动迁房买卖合同》、《定金合同》、《家庭成员承诺书》、《出卖人承诺书》。在有必要时甚至可以考虑准备好办理过户房屋的公证委托书和抵押借款合同，以防止房东违约。

3.  在交易过程中，建议聘请专业人士起草相关的合同及法律文本订立具有可操作性的违约条款。通过律师见证锁定整个交易流程，以保障免日后一旦出现纠纷，能够处于有利地位，便于采取应对措施。

如果怕麻烦也不是太差钱的话，真心不建议购买「动迁房」。

因为整个交易过程可能需要三年甚至更长的时间（笔者也遇见过购买动迁房多年但因为各种原因至今未办出大产证的情况），其中不可预见的风险过大。有时为了便宜二三十万很有可能最后失去了一二百万的房产。

特别是近年来由于房价飞速上涨，常出现签订房屋买卖合同时与到过户时房屋价款相差几十万乃至上百万的情况。

房东一方出于自身利益考虑，寻找合同漏洞使买卖合同归于无效；或者房东与不知情的第三人再次签订买卖合同，一房二卖；又或者因为房东被牵扯进诉讼之中，房屋被法院依法查封；再或者因政策调整买家丧失了购房资格等等。种种情况表明，在此类买卖中买方往往承担着较大的交易风险。