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以案说法 | “借名买房”这条钢丝怎么走?

日期:2017-04-28 律师:薛科枫 苏荣清

一、案例

小张在上海打拼几年,准备买房结婚。因为自己限购,就以女友小王的名义购房,买房后房产登记在小王名下。

双方签订借名买房协议,购房款也全部由小张支付。但两人最终没有步入婚姻殿堂,分手后小张起诉要求将房产过户到自己名下。

法院在审理中,认可了借名买房协议的合法性,但房产上还有银行按揭贷款抵押,且小张在起诉时还没有上海的购房资格。

法院认为过户在事实上和法律上都无法履行,驳回了小张要求过户的诉讼请求。

二、风险提示

1.被借名人不配合过户

如果被借名人拒绝过户,即使双方有借名买房的协议,借名人也不能直接要求房产交易中心凭这份协议办理过户。必须首先到法院进行诉讼,凭生效的裁判文书才能办理过户。

2.被借名人擅自出售房产,第三人善意取得

被借名人完全可以不经借名人同意而将房屋卖给他人,并办理过户手续。即使借名合同有效,但因为对外登记的物权是属于被借名人的,第三人在不知情的情况下购买房屋,支付了合理对价,并已办理过户手续,善意的受让人很有可能将取得房屋的所有权。

3.因被借名人的债务,导致房屋被法院查封或执行

如果被借名人对外负有债务不能清偿,债权人可以要求法院查封并拍卖该房屋,这将直接导致房产卷入诉讼或执行案件中,一去不复返。

4.被借名人自身的风险

被借名人允许他人以自己的名义购买房屋,并以自己的名义为其申请按揭贷款,即使以后房屋过户,这些记录也不会消除,可能会影响到被借名人自身按揭贷款利率和首付比例。

三、律师建议

1.签订书面的借名买房协议

书面协议!书面协议!书面协议!重要的事情说三遍。这份协议不到撕破脸皮的时候是用不到的,因此也不要再顾忌脸面。

把借名买房的事情要说清楚、说透彻,无需再遮遮掩掩。违约责任和违约金也许是借名人最后的救命稻草,协议里一定不能少。

2.保管好房屋买卖过程中所有手续原件

借名人务必要保留好房屋买卖过程中所有手续的原件,包括居间合同、房屋买卖合同、发票、银行流水、贷款及还款资料、入住手续、物业手续、房产证等。通过一连串相互印证的证据来证明借名人才是房产的实际出资人和真正的所有权人。

3.实际占有房屋

房子是用来住的,谁实际占有房屋,对案件事实的认定有着重大的影响。借名人应尽可能以最快的速度入住占有房屋,这对所有权纠纷的审理以及审理之后的执行都有着至关重要的作用。

4.设置抵押登记

为了防止借名人擅自处置房产,还可以在房产上设置抵押登记。没有借名人同意并撤销抵押,被借名人无法将房产转让给第三人。同时,设置抵押后,如因被借名人的债务导致房产被查封,经法院认可后的抵押债权相对于其他普通债权可优先受偿。

5.纠纷发生后,借名人要筹款准备一次性还按揭贷款

纠纷发生后,房产上如果还有按揭贷款和银行抵押登记,房产事实上也无法从被借名人过户到借名人。因此,借名人要提前筹款,准备好一次性还清银行按揭贷款,并撤销银行的抵押登记。

6.起诉前,借名人应当核实自己此时是否有购房资格

起诉时,借名人是否具有购房资格也是法院审理此类案件的一个重要考量因素。借名人在起诉前应当做好核实工作,避免起诉后才发现是无用功。
在「物权推定」原则下,房屋产权证上登记的所有权人即推定为房屋产权人,除非有充分确实的证据来推翻这个推定。
因此,每一个借名买房之人都是火中取栗,不是迫不得已不会走上这条钢丝,笔者报以充分的理解和同情。
同时,每一个被借名人也有自己的风险和不利因素,请善待他们。
最后,祝愿居者有其屋。

相关法条介绍

《中华人民共和国物权法》第十七条:不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项,应当与不动产登记簿一致;记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释(一)第二条:当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人,请求确认其享有物权的,应予支持。
《中华人民共和国担保法》第三十三条:本法所称抵押,是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有,将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时,债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。



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