正 策 动 态

案件背景

2018年，购房人（以下简称A）与甲房地产开发公司（以下简称甲公司）签订房产订购单，该订购单载明定购住宅房号、面积 、单价、总价、预付定金。订购单签订后，A依据约定支付了定金及全部购房款，甲公司出具收据。因疫情原因，A在上海工作，一直未与甲公司正式签订《商品房买卖合同》，也未办理不动产权证。2022年9月，A接到开发商通知，案涉房产因建设工程施工合同纠纷被某中级人民法院查封，无法办理过户登记手续。

本所律师俞晓严接受A的委托后，收集证据、检索法规、案例，制定了提出书面执行异议的维权方案。法院最终接受律师观点裁定中止执行，解除查封。本文结合俞律师代理的该案件对“商品房消费者的物权期待权保护要件”这一问题进行论述。

案情简介

（一）案件当事人

案外人：A

申请人：浙江某建设有限公司（以下简称乙公司）

被申请人：甲公司

（二）案件基本事实

乙公司与甲公司建设工程施工合同纠纷一案，某中级人民法院于 2022 年 8 月 8 日作出民事裁定书，查封、冻结甲公司相应价值的财产。2022 年 8 月 10 日，本案移送财产保全实施，法院向某区住房和城乡建设局送达上述裁定及协助执行通知书对包括案涉房产在内的相应房产予以查封，并于 2022 年 9 月 1 日向某区不动产登记中心送达上述裁定及协助执行通知书。

维权方法

（一）争议焦点

1.诉讼保全阶段，法院下裁定保全了债务人名下的财产，案外人若认为自己是标的物的所有权人，是否有权提出书面异议？

2.案外人A商品房消费者的物权期待权能否排除建设工程价款优先受偿权？

本所律师经过法规及案例检索，确定了维权方案。

（二）提出书面异议

经检索，本所律师决定依据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》（2020修正）第27条之规定向中院提出书面异议。

（三）商品房消费者的物权期待权保护相关法律规定

2015年5月5日，最高人民法院发布《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020年修正）（以下简称“《执行异议复议规定》”）第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:

1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

2.所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

3.已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

（四）本案的事实要件分析

1、A与甲公司于2018年签订的房产订购单是否属于合法有效的商品房买卖合同？

依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020修正）第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。A与甲公司签订的订购单应当认定为商品房买卖合同。

2、A长期在上海工作，在案涉房产所在地区并无其他住房，符合“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”条件。

3、A于2018年3月已经支付了合同约定的全部价款，并能提供银行流水及甲公司的收据。

法院认为本案的争议焦点为：

A对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。

本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款规定：“人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定（修订后条款为第二百三十四条）审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。”据此，A主张已经购买案涉房产而享有足有排除保全查封的权益，异议目的系解除案涉房产查封，本案应当按照民诉法第二百三十四条规定审查处理。对于案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查其是否系权利人以及该权利的合法性与真实性，其权利能否排除执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”依此规定，金钱债权执行中，案外人以买卖登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房为由主张

排除强制执行（保全查封）的，应当符合前述规定情形。具体到本案，A与甲公司于 2018 年 1 月 9 日签订定购单，该订购单载明定购住宅、面积、订购总价、预付定金等主要内容，后甲公司内部出具销售合同审批单并收受了全部购房款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”依照该规定依法可以认定A与甲公司于 2018 年 1 月 9 日就案涉房产签订了合法有效的书面买卖合同。因此，案外人A在本案中主张就案涉房产签订了书面买卖协议，支付完毕全部购房款且在所在地无其他房产用于居住，符合《执行异议复议规定》第二十九条规定情形，对其异议依法应予以支持。

综上，案外人A对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，本院对其异议依法予以支持。

结  语

商品房购买者（案外人）的生存权益与申请执行人胜诉权益衡平保护，司法实践中争议较大。该类案件中，即使案外人对涉案执行标的物所主张的权益是真实的，是否能排除执行法院的强制执行仍需进一步审查，亦需在案外人生存权益与申请执行人胜诉权益之间进行综合平衡考虑。对于案外人是否享有商品房物权期待权，在认定标准上存在较大争议。《执行异议复议规定》第29条的规定在一定程度上认识到交付对物权变动的实质性意义，即在符合相关要件的情况下，即使没有完成不动产权属登记，买受人对房屋享有的权利以及占有的状态也可以对抗强制执行。实务中，每个购房人的情况千差万别，应根据自身情况，综合选择于己有利的诉讼方案。