正 策 动 态

前言丨Introduction

作为东南亚第一大经济体和世界第四人口大国，印度尼西亚因其广阔的市场需求、低廉的制造成本和控制着全球最繁忙的海运通道等优势，成为中国制造业产能对外转移的首选目的地之一。目前，中国企业对印尼投资已形成多个主要产业集群，从重工业至民生产品的各个行业均已经有中国龙头企业在当地落地、建厂并已投产，产品销往全球。

中国企业落地印尼建厂的第一步就会涉及到购置土地。而在印尼完全的资本主义市场化的环境下，绝大部分土地均为私人所有。因此企业买地和在中国征地的关注点和手续在不同的法律制度下也大相径庭，本文仅以有限的篇幅阐述购置土地的一些核心要素。

印尼的土地权属种类

不同于中国的工业用地属于国有土地，印尼的土地分为私有和国有两种（绝大部分的土地都是属于私有），而企业在印尼购地建厂的大多数情况碰到的都是私有土地的交易，而私有土地又有不同的权属性质，和外企投资建厂有关的主要有以下几种：

1、所有权（Hak Milik）

所有权是指对土地所能拥有的、继承的、最强的最完整的权利，还可以转让给另一方。只有印尼公民或政府设立的特殊法律实体才能拥有所有权。

大部分情况下，若是中资企业在印尼买地想要以最低的成本入手，交易对手普遍都是印尼公民，其对应的标的土地的权属应当都是所有权，并且需要有土地证SHM或Letter C。

2、建筑权（Hak Guna Bangunan）

建筑权指在土地上建造和拥有建筑物的权利，可以转让给另一方。企业购地后，全部需要申请办理建筑权证，才可以从法律上合法合规地享有对土地使用（即建厂）的权利。该权利经过延期后使用年限最长可到80年。

3、使用权（Hak Pakai）

使用权是从国家直接控制的土地或他人所有的土地上使用和/或收取收益的权利，权利和义务的给予可以通过书面协议予以约定。但是，通过使用权进行投资建厂的土地仍然需要有上述建筑权的资质。

4、租赁权（Hak Sewa）

租赁权是个人或法人实体对土地和建筑物拥有租赁权，并根据协议向所有者支付一定数额的租金，将他人拥有的土地用于建筑目的的权利。企业通过租赁的方式获得土地的使用权益之后，仍然需要申请建筑权以获得对土地进行使用和建厂的资格。

与土地交易有关的协议种类

1、土地买卖约束协议（Perjanjian Pengikatan Jual Beli – PPJB）

根据印尼法律法规, PPJB是印尼公民之间在签订正式的买卖合同之前作为临时的具有法律约束力的土地买卖协议，卖方将被约束交付土地，买方承诺支付协议约定的价格。

PPJB在买卖合同签署之前具有初始法律约束力，但是该协议并不以土地或建筑的所有权作为协议标的物, 所以财产所有权不会因PPJB的签署发生转让, 只有在订立正式的买卖合同时才能申请土地权属的更变。PPJB之所以存在的原因主要有：土地购买采用分期付款的形式进行，或者譬如购买的是在建项目或与土地、建筑等有关的某些证件尚在办理中。

PPJB协议具有明确的法律效力，因此协议中的所有内容必须符合印尼政府的法律规定。

2、土地买卖协议（Akta Jual Beli – AJB）

AJB是印尼公民之间正式的土地买卖协议, 是所出售土地的权利转让证明。该文件在买卖过程中起着非常重要的作用，也是买卖双方履行各自在土地买卖中的责任依据, 是土地销售的必要文件及法律上最强的文件之一，如果一方不履行其义务, AJB可作为法律依据起诉过失方的违约赔偿责任。

AJB在土地买卖双方支付了所有财产税之后会由土地公证员制订，其中的财产税包括：所得税（PPh）、土地和建筑权购置税（BPHTB）等。

AJB是印尼公民土地交易的最重要的文件，因为该协议签署，并经过公证之后，是买方申请土地所有权过户、更名和申请新的土地证最重要的法律依据之一。

3、土地权利放弃协议（Perjanjian Pelapasan Hak - PPH）

PPH是土地交易任意一方为非印尼公民的土地交易买卖最重要的法律协议。中资在印尼投资买地建厂基本上都需要签署PPH，通过PPH才能够享有在印尼建厂生产的资格。

因为外国人和企业是不允许在印尼享受土地的所有权，所以外资买地只能通过购买土地获得使用权之后，申请土地建筑权利（Hak Guna Bangunan）以对土地享有最高80年的使用权利。

在完成PPH的签署和公证之后，外资工厂再向土地局申请土地建筑权利，并由土地局颁证。