正 策 动 态

前言丨Introduction

《上海市住房租赁条例》自2023年2月1日起施行，这意味着《上海市房屋租赁条例》的时代落下帷幕。之所以说是旧时代的落幕，是因新条例不是对原条例的小修小补，而是综合了市府规划、民生保障、租赁市场乱象治理、社会应急处理等情况后进行了大刀阔斧的改革。新条例仅针对私有及保障性住房租赁管理，不再包含非居住用房以及公租房，将对房屋租赁涉及到的各类主体产生巨大影响。

政府：将加强对住房租赁的监督管理，并增加保障性租赁住房供给

1.新条例确立了上海市践行人民城市的重要理念，在坚持房住不炒的基本原则下全面加强对住房租赁的市场进行监督、管理，将租房纳入了基层治理范畴，确立了政府机构对租房市场多层级、全面综合管理，对房东、房客、租房经营者均有规范性要求。通过市区政府、住房管理部门、街道办事处、乡镇政府多层级处理规划、监督、管理租房工作，住房、公安、市场监督局、发改、税务、民政、城管、教育、网信、消防等多部门全方位监管治安、人口管理、不正当竞争等住房租赁日常监督管理相关工作。此项措施将提高住房市场健康发展，保障住房安全及行业经营秩序，提高城市管理水平。

2.新条例推进保障性住房租购并举的制度，进一步解决市民住房问题。尤其是，将通过利用非居住存量房屋改建租赁住房、利用集体建设用地建设租赁住房以及将闲置住房出租等方式增加租房供给，同时还将在新增国有租赁住房建设、在新建商品住房项目中配建租赁住房的方式增加保障性租房供给。

3.政府将依托本市依托“一网通办”、“一网统管”平台，建立健全全市统一的住房租赁公共服务平台，为市民提供房源核验、信息查询、网上签约、登记备案等服务。此项措施将净化房屋租赁市场信息环境，减少虚假信息对市民的误导，并提高政府对租房业务的监管。

房东：应规范租房、进行备案，不得侵害租客权益

1.房东提供的出租房屋应合法合规，不得群租。

房东提供的住房应当符合建筑、消防、治安、防灾、卫生、环保等方面的标准和要求，不得将房屋用于群租（群租指非居住空间单独出租、单个房间居住人数和面积不符合规定的情形），不得将违法建筑、擅自改变使用性质的房屋以及其他依法不得出租的房屋用于出租；否则，将面临1万元—20万元的罚款。

2.房东出租行为应合规，不得侵害租客权益。

（1）房东出租房屋时应核验租客身份，不得向未提供身份证明材料的自然人、法人或者非法人组织出租房屋。

（2）房东出租房屋应当签署房屋租赁合同并依法备案。房东应在签约后30天内向区房屋管理部门进行备案，备案信息应包括承租人及其同住人信息。否则，将面临1000元以上的罚款。此项措施的采取，可为公安人口管理、政府应急性措施以及未来房产税的征收核查提供大数据依据。

（3）房东不得采取停止供水、供电、供热、供燃气以及其他故意降低服务标准等方式，或者采取暴力、威胁等非法方式，强迫承租人变更、解除住房租赁合同，提前收回租赁住房。

3.特殊情况下房东应建立房屋租赁管理制度。

房东出租房间或居住人数达到规定数量的，应当建立管理制度，明确管理人员，落实安全管理责任，建立信息登记簿或者登记系统，并将相关登记信息报送公安部门；否则，将视情况处以1万-10万的罚款。

租客：房源可选择范围更广，将获得更多权利和保障

1.随着政府保障性住房的供给加大，租客将有更多选择。

政府将重点在新城等人口导入区域、高校园区、产业和商务商业集聚区、轨道交通站点周边等租赁需求集中、生产生活便利、交通便捷的区域布局保障性租赁住房，且保障性租赁住房实行全装修，配备了必要基本生活设施，价格优于市场同地段同品质市场租赁住房的租金水平。此项举措无疑为新市民提供了更多房源选择，增加了城市对新市民的吸引力。

2.租客可享受基本公共服务、社会保障等权利。

发生自然灾害、事故灾难或者公共卫生事件等突发事件时，承租人及共同居住人员均纳入基本生活必需品的供应范围。此项措施保障了租客在紧急状态下的生活保障，提高了新市民的安全感。

住房租赁经营者：住房租赁经营的二房东和中介机构将面临更加规范的监督管理

1.住房租赁企业、中介机构、达到规定转租数量的个人二房东（以下简称“租房经营者”）应当办理市场主体登记并向区房管部门备案；企业的从业人员应当实名从业；否则将面临1000元-2万元的罚款。

2.租房经营者应做好管理租房信息管理、尽到如实披露义务，合规经营。

（1）租房经营者应发布真实租房信息并及时变更、撤销已成交房源信息，并将发布的信息进行留档保管，否则将面临1000元-20000万的罚款，情节严重的，网信部门可以采取暂停相关业务、停业整顿等措施。

（2）租房经营者应于签约前书面告知承租人房屋真实情况以及可能影响租赁住房使用的因素和安全使用事项。建议租房经营者履行如实告知义务，否则，可能存在一定经营风险。

（3）明文确立了企业租房经营者包括信息披露、正当经营、信息保密等方面的红线。重点是如果企业存在侵占、挪用住房租赁交易资金或者为禁止出租、转租的住房提供经纪服务的，存在暂停网上签约服务，并处1万-10万元的罚款，且相关责任人员也存在行政处罚风险。严厉的法律后果有助于促使企业合规经营，虚假宣传、减少欺诈客户、挪用资金的行业乱象。

3．转租经营者应合规建立资金监管专用账户并依法进行资金监管。

开展转租业务的租房经营者应当将向承租人一次性收取租金超过三个月的部分以及收取押金超过一个月租金的部分存入住房租赁交易资金监管专用账户，否则将面临1万-20万元的罚款。此项措施可有效监管那些采用“高收低租”、“长收短付”方式进行快速扩张转租经营者，避免出现房租挪用、企业跑路等情况给房东和房客带来的风险。

总之，政府将全面治理住房租赁市场，加强对房东、房客、租房经营者的管理和监督，这将有利于提高租房市场信息真实性、透明度，有利于保障房客的合法权益；同时，保障性租房的建设、对转租行为及资金的监督将进一步保障市民权益，增强城市安全感、幸福感，增强城市吸引力。