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以案说法 | 房屋征收补偿中的「其他住房」(一)

日期:2022-09-15 作者:陈宏伟 律师

前言丨Introduction


《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》(上海市人民政府令第71号)第五十一条第三项规定,共同居住人,是指作出房屋征收决定时,在被征收房屋处具有常住户口,并实际居住生活一年以上(特殊情况除外),且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。此处的“其他住房”的范围,在司法实践中,仅限于具有福利性质的住房,包括原承租的公有房屋、计划经济下分配的福利房、自己部分出资的福利房,房款的一半以上系用单位的补贴所购买的商品房,公房被拆迁后所得的安置房(包括自己少部分出资的产权安置房),以及按公房出售政策购买的产权房等。


需要指出的是,商品住房、非住房类不动产均不属于“其他住房”的范畴,本市区域范围之外取得的具有福利性质的住房亦不属于“其他住房”的范畴。将曾经所有的本市福利性质的住房转让的,亦属于本市有“其他住房”。


笔者结合具体案例予以分析常见的“其他住房”情形。


以案说法

案例一将原承租的公有住房处分后户籍迁入被征收公房,无论是否实际居住,均不属于被征收公房的同住人,不享有征补利益。


案件情况

原告与被告系同母异父的兄弟关系。父母离婚后,原告随母在本市黄浦区某处公有租赁住房居住,被告随父在被征收公房内居住。原告在母亲去世后申请变更为黄浦区某处公有房屋承租人,不久后,原告将黄浦区某处房屋转让给案外人,原告户籍即迁入被征收房屋。


原告认为,原被告户籍均在系争房屋内,并共同居住该房屋,原告作为同住人应享受一半的征收补偿利益,即150万元。


法院认为,原告将其所承租的公有住房予以处分,虽之后将户籍迁入被告承租的本案系争房屋,但显属被告对其帮助,无论原告是否居住,均不构成同住人身份。原告的主张无事实和法律依据,特困补贴系原告名义申请,该款可由原告取得,其余补偿款均归被告所有。



案例点评:


当事人将原先享有的他处公有住房权利予以处分,居住在被拆公有居住房屋,是否一概视为“他处有房”?


笔者认为,此种情形还要结合是否因客观原因将他处公有住房权利处分。比如,他处住房居住困难处分后换房居住的;因自己或者家人身患重病为筹措医疗费用而处分等。


本案中原告属于因主观原因将本来享有的他处公有住房权利予以处分,当然不能被视为同住人,无权分得公有居住房屋拆迁货币补偿款。




案例二

非私房产权人“拆私还公”后又按房改政策取得产权属他处有房


案件情况

被征收房屋征收决定作出时在册户籍人员为原告李某甲一家三口及被告李某乙,承租人早年去世,未变更承租人,原告李某甲与被告李某乙为兄弟关系。被告李某乙妻子名下的××路私房拆迁后分得本市××新村某公有租赁住房,被告李某乙并非××路私房的权利人,但户籍在册,李某乙系私房拆迁后××新村某公有租赁住房的原始受配人。2000年,被告李某乙和其妻子按本市当年度售后公房政策取得××新村该房屋的产权,产权登记在被告李某乙和其妻子名下,共同共有。2006年,被告李某乙将户籍从××新村迁回系争公房,但未实际居住。


一审法院认为,被告李某乙的配偶在二人婚姻关系存续期间按照公有住房购买政策购买了××新村的房屋产权,并登记在二人名下,应认定被告李某乙享受过福利分房,不属于系争公房同住人。


二审法院认为,李某乙并非××路私房权利人,××路私房拆迁分得××新村的公房面积按照当时的公房政策亦不属于“居住困难”,且该房屋于2000年按公有住房出售政策购买产权登记在李某乙和其妻子名下,应认定李某乙享受过福利分房,不属于系争公房同住人。



案例点评:



本案争议焦点主要在于被告李某乙是否属于他处有房。笔者认为,即便李某乙在私房拆迁得到安置公房的该节事实不作为福利性质认定,但是之后按房改政策购买产权的该节事实,足以认定其属于“他处有房”。




案例三

非私房产权人因私房动迁安置所得配套商品房属于他处有房


案件情况

原告诉称系争公房获配的时间是在其婚后,由于系争公房面积小,居住困难,其婚后在妻家居住。2000年8月,其妻朱某作为被拆迁人签订《房屋拆迁保留私房产权安置协议》,拆迁人以本市浦东新区××路××弄和××弄内的两套配套商品房作为安置房换给被拆迁人朱某,安置人口为原告及其妻朱某和两个儿子,一家四口。


2005年9月,原告在《动迁安置产权登记申请书》上书写“本人自愿放弃上述房屋产权”。


根据户籍摘抄显示,原告户籍从未从本案系争公房迁出,征收时户籍在册。

原告认为,私房征收所得配套商品房不属于福利性质,其属于系争公房同住人,要求被告支付原告征收补偿款100万元。


法院认为,根据2000年8月的《房屋拆迁保留私房产权安置协议》可以认定原告系拆迁安置认定人口之一,原告在《动迁安置产权登记申请书》中放弃拆迁安置房产权登记,不能推翻其在他处私房拆迁中享受过拆迁安置房该节事实。原告既非私房的产权人亦非户籍在册人员,但其作为被安置人在房屋拆迁中进行了安置并获配××路房屋,显然考虑了原告的居住需求,具有一定的福利保障性质。庭审中,原告亦自认在涉案房屋内从未实际居住,故原告并非涉案房屋同住人。



案例点评:



《上海市高级人民法院关于房屋征收补偿利益分割民事纠纷研讨会会议纪要》(沪高法民〔2020〕4号)指出:公房同住人在他处因私有房屋征收而分得的安置房,原则上不属于“他处有房”,但在私房征收中享受过托底保障等福利性政策的除外。


本案中,原告实际并非在私房动迁中作为托底保障对象,而是作为了安置人口。该私房的权利人并非原告,亦非原告婚后与其妻朱某共同取得的私房,而私房动迁时,原告的户籍亦不在被拆迁私房。故原告虽放弃了该私房动迁后的配套商品房,但并不能推翻该节事实,原告属于他处有房。

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