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以案说法|征收时确定的新承租人仅为签约代表并不享有其它权利

日期:2022-08-30 作者:陈宏伟 律师

案情摘要


原告曾某1诉称:系争房屋为公房,原承租人系曾某1、曾某2的父亲曾某3,1993年曾某3去世后,承租人变更为其配偶聂某某,征收前曾某2被指定为承租人,曾某1对此并不知情,曾某1及李某、范某户口在系争房屋内且实际控制系争房屋,曾某2享受过福利分房,系争房屋征收利益应归曾某1及李某、范某所有,李某、范某现自愿将其应得征收利益给予曾某1,故曾某1应分得全部征收货币补偿款,因与曾某2无法协商一致,故起诉。


被告曾某2辩称:不同意曾某1的诉请。曾某1、李某、范某系空挂户口,系争房屋实际由曾某2控制,曾某1享受过福利分房和动迁利益,属他处有房,李某、范某从未在系争房屋内居住过,三人均不符合同住人资格。


李某、范某述称,同意曾某1的诉请,李某、范某属于系争房屋同住人,现自愿将应得征收利益给予曾某1。


法院审理


一审法院经审理查明:曾某1与曾某2系姐妹关系;李某系曾某1的女儿,范某系李某的女儿。系争房屋为公房,原承租人系曾某1与曾某2的父亲曾某3(1993年左右去世),曾某3去世后承租人变更为曾某1与曾某2的母亲聂某某(2015年6月9日去世),征收时曾某2被确定为承租人。


一审法院认为:根据本案查明的相关事实,本案原被告各当事人均不符合同住人条件,不属于涉案房屋同住人。从公平原则考量,综合系争房屋的来源、各方对房屋的贡献、各方历史居住状况、享受福利分房及征收安置的因素等,认定系争房屋的征收利益应由曾某2和曾某1家庭共同取得并分割,酌情确定曾某1家庭可分得货币补偿款1,883,099.50元,李某、范某自愿将其利益给予曾某1,本院予以确认。遂判决:曾某1分得上海市XXX路XXX弄XXX号房屋征收货币补偿款1,883,099.50元。


原告曾某1不服一审判决,提起上诉,要求全部征收补偿款归曾某1所有。


二审法院认为:关于曾某1认为其系承租人,故应取得全部征收补偿利益的主张,本院认为,征收补偿协议的签订应有确定的签约人。征收时,在公房承租人缺位且未确定新承租人的情况下,物业公司可在被征收户内成员中确定新承租人,以代表该户签订征收协议。曾某1系在系争房屋被征收之后变更为承租人,其未与出租人建立真实的公房租赁关系,属于征收中的签约代表,权限仅限于代表被征收户协商并签订征收协议、腾退被征收房屋等。现系争房屋内人员均不符合同住人条件,曾某1因签约代表身份而主张获得全部征收利益,依据不足,不予支持。



律师分析


房屋征收决定作出之日,即意味着征收范围内的房屋被征收,征收范围内国有土地使用权亦被政府收回。对于公有租赁住房而言,公房租赁关系随即终止。对于承租人缺位(通俗而言,即原承租人已去世,征收前未变更新的承租人)的家庭,为了征收补偿协议的签订,需要产生该户签约代理人。有的征收地块采用的是“指定签约代表”,有的征收地块则是“确定新的承租人”。“签约代表”通常易于理解,仅是签约,而“新的承租人”则容易产生误解,与公房租赁关系中的“承租人”概念混淆。实际上,当国有土地使用权被依法收回,公房被依法征收,公房租赁关系自然业已消灭,所谓的“新的承租人”已无与公房管理部门建立租赁关系的基础,故仅是征收中的签约代表,权限仅限于代表被征收户协商并签订征收协议、腾退被征收房屋等,并不代表因此而当然享有征收补偿利益。


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