正 策 动 态

案情摘要

原告曾某1诉称：系争房屋为公房，原承租人系曾某1、曾某2的父亲曾某3，1993年曾某3去世后，承租人变更为其配偶聂某某，征收前曾某2被指定为承租人，曾某1对此并不知情，曾某1及李某、范某户口在系争房屋内且实际控制系争房屋，曾某2享受过福利分房，系争房屋征收利益应归曾某1及李某、范某所有，李某、范某现自愿将其应得征收利益给予曾某1，故曾某1应分得全部征收货币补偿款，因与曾某2无法协商一致，故起诉。

被告曾某2辩称：不同意曾某1的诉请。曾某1、李某、范某系空挂户口，系争房屋实际由曾某2控制，曾某1享受过福利分房和动迁利益，属他处有房，李某、范某从未在系争房屋内居住过，三人均不符合同住人资格。

李某、范某述称，同意曾某1的诉请，李某、范某属于系争房屋同住人，现自愿将应得征收利益给予曾某1。

法院审理

一审法院经审理查明：曾某1与曾某2系姐妹关系；李某系曾某1的女儿，范某系李某的女儿。系争房屋为公房，原承租人系曾某1与曾某2的父亲曾某3(1993年左右去世)，曾某3去世后承租人变更为曾某1与曾某2的母亲聂某某(2015年6月9日去世)，征收时曾某2被确定为承租人。

一审法院认为：根据本案查明的相关事实，本案原被告各当事人均不符合同住人条件，不属于涉案房屋同住人。从公平原则考量，综合系争房屋的来源、各方对房屋的贡献、各方历史居住状况、享受福利分房及征收安置的因素等，认定系争房屋的征收利益应由曾某2和曾某1家庭共同取得并分割，酌情确定曾某1家庭可分得货币补偿款1,883,099.50元，李某、范某自愿将其利益给予曾某1，本院予以确认。遂判决：曾某1分得上海市XXX路XXX弄XXX号房屋征收货币补偿款1,883,099.50元。

原告曾某1不服一审判决，提起上诉，要求全部征收补偿款归曾某1所有。

二审法院认为：关于曾某1认为其系承租人，故应取得全部征收补偿利益的主张，本院认为，征收补偿协议的签订应有确定的签约人。征收时，在公房承租人缺位且未确定新承租人的情况下，物业公司可在被征收户内成员中确定新承租人，以代表该户签订征收协议。曾某1系在系争房屋被征收之后变更为承租人，其未与出租人建立真实的公房租赁关系，属于征收中的签约代表，权限仅限于代表被征收户协商并签订征收协议、腾退被征收房屋等。现系争房屋内人员均不符合同住人条件，曾某1因签约代表身份而主张获得全部征收利益，依据不足，不予支持。

律师分析

房屋征收决定作出之日，即意味着征收范围内的房屋被征收，征收范围内国有土地使用权亦被政府收回。对于公有租赁住房而言，公房租赁关系随即终止。对于承租人缺位（通俗而言，即原承租人已去世，征收前未变更新的承租人）的家庭，为了征收补偿协议的签订，需要产生该户签约代理人。有的征收地块采用的是“指定签约代表”，有的征收地块则是“确定新的承租人”。“签约代表”通常易于理解，仅是签约，而“新的承租人”则容易产生误解，与公房租赁关系中的“承租人”概念混淆。实际上，当国有土地使用权被依法收回，公房被依法征收，公房租赁关系自然业已消灭，所谓的“新的承租人”已无与公房管理部门建立租赁关系的基础，故仅是征收中的签约代表，权限仅限于代表被征收户协商并签订征收协议、腾退被征收房屋等，并不代表因此而当然享有征收补偿利益。