正 策 动 态

前言丨Introduction

昨日举行的市新冠肺炎疫情防控工作新闻发布会上，上海市副市长宗明介绍，6月1日起全面恢复全市正常生产生活秩序，全面实施疫情防控常态化管理，并明确各项措施。今日，上海市已恢复住宅小区出入、公共交通运行、机动车通行、轨道交通运行、取消企业复工复产白名单制，取消企业复工复产复市不合理限制。今天起上海进入全面恢复正常生产生活秩序阶段。文本作者于2022年5月11日撰文《正策关注｜上海企业复工复产流程要点和政策归纳（一）》，总结归纳上海市复工复产的相关政策。鉴于上海市今日起进入全面复工复产，本文现就承租国有房屋减免租金的政策进行深入分析。

承租国有房屋租金减免政策

一、 国务院和国务院国资委

国家发展改革委等部门印发《关于促进服务业领域困难行业恢复发展的若干政策》的通知 发改财金〔2022〕271号，2022年2月18日发布

国务院国资委《关于做好2022年服务业小微企业和个体工商户房租减免工作的通知》国资厅财评〔2022〕29号，2022年3月28日发布（简称29号文）

国务院国资委《关于中央企业助力中小企业纾困解难促进协同发展有关事项的通知》国资发财评〔2022〕40号，2022年5月25日发布

二、上海市和上海市国资委

上海市人民政府办公厅关于印发《上海市全力抗疫情助企业促发展的若干政策措施》的通知 沪府办规〔2022〕5号 2022年3月28日发布（简称抗疫助企21条）

上海市国资委《上海市国有企业减免小微企业和个体工商户房屋租金实施细则》 2022年4月1日发布

上海市国资委《上海市国有企业减免小微企业和个体工商户房屋租金实施细则》解读2022年3月31日发布

上海市人民政府关于印发《上海市加快经济恢复和重振行动方案》的通知 沪府规〔2022〕5号2022年5月29日发布

三、上海市各区国资委

详见各区国资委网站

如何享受减免房屋租金政策

1、减免房屋租金政策是什么？

2022年3月28日发布的《上海市全力抗疫情助企业促发展的若干政策措施》规定，“减免小微企业和个体工商户房屋租金。承租国有房屋从事生产经营活动的小微企业和个体工商户，2022年免除3个月租金，2022年被列为疫情中高风险地区所在的街镇行政区域或因落实防疫要求严重影响经营活动的，再免除3个月租金、全年合计免除6个月租金。”此时，房屋租金减免政策是对符合条件的承租人实施两档减免政策。

2022年4月25日，国资委在新冠肺炎疫情防控工作新闻发布会上明确：符合条件的小微企业和个体工商户，全部免除2022年6个月租金。但并未形成政策文件。

2022年5月29日发布的《上海市加快经济恢复和重振行动方案》正式规定，“对承租国有房屋从事生产经营活动的小微企业和个体工商户，免予提交受疫情影响证明材料，2022年免除6个月房屋租金。对承租国有房屋、运营困难的民办非企业单位，参照小微企业和个体工商户2022年免除6个月房屋租金。”

至此，上海市房屋租金减免政策已扩大减免力度，由原先的两档减免政策变更为统一免除2022年6个月租金（无论是否被列为中高风险地区），享受此政策的承租人也扩大到民办非企业单位。

2、什么是国有房屋？

在上海市房屋租金减免政策中，国有房屋指承租上海市国有企业的经营用房、使用权房。

此处的上海市国有企业是上海市、区国资委监管的市属、区属国有企业集团（含委托监管企业）及纳入合并报表范围内下属企业。本市集体企业可参照执行本次免租政策。具体的国有企业可在上海市国资委、各区国资委网站进行查询。如上海地产（集团）有限公司、上海国际集团有限公司。

此处的使用权房是上海市国有企业经营管理的上海市公有非居住房屋。

3、企业如何自行判断承租的是国有房屋？

首先需要确认房屋性质是否为经营用房或上海市公有非居住用房。以经营用房为例，一般在商业地产租赁中，不动产权证书（或建设工程规划许可证）复印件，会作为租赁合同的附件或备查资料。企业可查阅出租人的不动产权证，不动产权证在“用途”一栏会载明房屋用途，如载明商业服务、住宅等，企业可据此初步判断房屋是否为经营用房。一般在商业地产的租赁合同中也会载明租赁房屋的用途。如果租赁合同未载明并且企业也未掌握不动产权证复印件的，则企业可以申请向工市场监督管理局档案中心或者所在区行政服务中心调阅自己公司涉及的经营场所的备案材料，即工商内档。如果公司的注册经营地址并非该租赁房屋地址，可以申请出租方出具情况说明或者根据日常的经营事实来进行佐证证明。另外，针对非产权人来实际负责经营管理的，如部分产业园区、孵化园区的第三方管理公司，承租人可以要求该管理人或者具有实际权限的主体来配合申请，从而满足“实际使用人获得政策减免”的效果。不排除会出现部分管理人代替实际使用人来申请租金减免，对于该可能发生的不利情况，建议及时固定证据，通过行政申请或投诉的方式来要求该减免对象进行变更。

其次确认房屋所有权人是否为上述的国有企业。如无转租情形的，房屋所有权人即租赁合同中的“出租人”，如有转租情形的，需追溯到最源头的房屋所有权人即“大房东”，而非“二房东”。国有企业的信息可在上海市国资委、各区国资委网站进行查询。

4、什么是小微企业

上海市房屋租金减免政策的减免对象是最终承租上海市国有房屋并且从事生产经营活动的小微企业和个体工商户。其中，小微企业参照《统计上大中小微型企业划分办法（2017）》《关于印发〈金融业企业划型标准规定〉的通知》（银发〔2015〕309号）划型标准认定。

如：一家从事农药批发的企业，属于批发行业，根据下图可认定是否为小微企业。

5、承租央企和外省市的在沪国企的房屋能否享受租金减免政策？

可以。

（1）承租央企的房屋

2022年3月28日，国务院国资委发布的《关于做好2022年服务业小微企业和个体工商户房租减免工作的通知》（简称29号文）规定，“各中央企业要按照271号文件要求，对2022年被列为疫情中高风险地区所在县级行政区域（参照国家行政区划标准）内承租中央企业房屋的服务业小微企业和个体工商户减免当年6个月租金（四季度被列为疫情中高风险地区的，要通过当年退租或下年减免等方 式足额减免6个月租金），其他地区减免3个月租金。”

2022年5月25日，国务院国资委发布的《关于中央企业助力中小企业纾困解难促进协同发展有关事项的通知》规定，“出租房屋所在地政府出台房租减免政策力度大于29号文件要求的，要认真执行属地政策，确保政策不打折扣。”而上海市的减免房屋租金政策是符合条件的小微企业和个体工商户免除2022年6个月房屋租金，其政策力度大于29号文，因此承租在沪央企的小微企业和个体工商户可直接适用上海市减免房屋租金的政策。

（2）承租外省市的在沪国企的房屋

2022年3月28日，上海市抗疫助企21条规定，“其他省市地方国企按照所属国资监管部门出台的政策执行”。

2022年5月29日发布的《上海市加快经济恢复和重振行动方案》规定，“推动在沪央企、其他省市在沪国有企业参照我市规定，为小微企业和个体工商户减免房屋租金。”本规定虽未强制要求外省市在沪国企必须执行上海市减免房屋租金政策，但鉴于央企已明确规定可执行上海市减免房屋租金政策，再加上上海市推动执行外省市在沪国企参照执行上海市规定，故作者认为，企业也可按照上海市的政策要求，向外省市的在沪国企申请免除租金。

6、其他企业承租国有房屋，是否可享受减免政策

除小微企业和个体工商户外，承租国有房屋的民办非企业单位，也可享受减免房屋租金政策。2022年5月29日发布的《上海市加快经济恢复和重振行动方案》规定，“对承租国有房屋、运营困难的民办非企业单位，参照小微企业和个体工商户2022年免除6个月房屋租金。”

7、承租非国有企业房屋能否享受减免政策

不可以享受减免房屋租金政策，但鼓励部分非国有企业主动为承租人减免租金。

政策层面上，上海市明确规定“民营企业、外资企业不在《实施细则》规定的范围内。”即出租人是民营企业、外资企业的，可以不减免承租人的租金。但2022年5月29日发布的《上海市加快经济恢复和重振行动方案》规定，“鼓励引导商业综合体、商务楼宇、专业市场、产业园区、创新基地等非国有房屋业主或经营管理主体，向最终承租经营的小微企业和个体工商户给予6个月房屋租金减免。”

司法层面上，本所律所于2022年4月撰文《以案说法|疫情之下，非国有房屋是否可以减免租金？》，从司法层面详解涉诉司法案件中，如何处理承租非国有房租租金承担问题。

8、减免几个月租金？

对符合条件的小微企业、个体工商户、民办非企业单位，免除2022年的6个月租金。详见上述“1、减免房屋租金政策是什么？”

9、如何认定减免租金的金额？

根据上海市国资委公布的解读，“免租金额以租赁合同为准，不包括物业费、停车费等管理费用。每月租金不一致的，由租赁双方协商确定。租赁合同已涉及免租、优惠租金等情形的，以实收年租金计算减免额，或由租赁双方协商确定。”

10、对实施了减免房屋租金的出租人，有什么扶持政策？

国有企业对符合条件的最终承租人减免房屋租金的，可减免房产税和城镇土地使用税、享受优惠利率质押贷款等支持。

非国有企业对符合条件的最终承租人减免房屋租金的，可减免房产税和城镇土地使用税、享受优惠利率质押贷款等支持、享受按照减免租金总额30%的补贴。

2022年5月29日发布的《上海市加快经济恢复和重振行动方案》规定，“对符合条件的非国有房屋业主或经营管理主体，按照减免租金总额的30%给予补贴，最高300万元，由各区政府负责实施，补贴资金实行财政预算总额控制，由市、区两级财政共同承担。”“ 对减免房屋租金的国有、非国有市场主体，……，减免相应的房产税和城镇土地使用税。引导银行对减免房屋租金的出租人视需要给予优惠利率质押贷款等支持。”

11、存在转租情形的，如何减免房租租金。

转租人不享受减免房屋租金政策，由最终承租人享受减免房屋租金政策。

2022年5月29日发布的《上海市加快经济恢复和重振行动方案》规定，“存在间接承租情形的，转租人不享受本次减免政策，相关国有企事业单位要确保免租措施惠及最终承租人。”从今年3月28日减免政策公布之日至今，政策一直强调转租人不享受减免政策，由最终承租人享受减免政策。但是此处的转租情形，如何具体落实减免政策？如：国有企业甲公司向非国有企业乙公司出租房屋，租金10元/平/天，乙公司向小微企业丙公司转租房屋，租金16元/平/天。此应用场景下，丙公司免租金额具体如何认定？乙公司是否需按约定足额支付租金？甲公司对乙公司能否减免丙公司减免的那部分？乙公司的损失金额如何认定？此类问题，作者未查找到进一步的政策规定。幸运的是，上海市国资委在第161场新冠肺炎疫情防控工作新闻发布会上明确，“针对普遍关心的转租、外省市房屋适用口径等问题，我们将制定操作指引，并在市国资委门户网站予以公布”。我们期待具体的操作指引早日公布。