正 策 动 态

前言丨Introduction

有些案件看似是一个问题，但若要解决好这个问题，可能需要追根溯源从另一个方向切入，或许能得到更好的办案效果。这次刘表找来时看似是一个房产继承的案件，但最后却是把物业公司告上了法庭。

与祖父母一起安置的动迁房成了祖辈的遗产

虽然案件是刘表找过来咨询，但其实事情是其子刘琦的事儿。

刘表在家排行老大，70年代时正赶上了知识青年上山下乡的好时候，去了湖北省荆州市，后来就在荆州结婚生子安顿了下来。刘表还有一个弟弟刘蛋和一个妹妹刘小丫，一直留着上海。

80年代末落实政策，知青可以报一个子女户籍迁回上海。在当时上海的条件远比荆州要好些。于是刘表就把大儿子刘琦送回了上海，安顿在了刘表的父亲刘太公家居住，户籍也迁入刘太公的祖宅。小儿子刘琮则在刘表身边。

1995年，随着上海的城市更新，祖宅拆迁。当时祖宅里住着刘太公夫妻、刘蛋一家三口、离婚后搬回娘家的刘小丫以及我们的主人公刘表的儿子刘琦总共7人。按照当时的动迁政策经过协商，最终刘蛋一家三口分得一套两室房屋，刘小丫分得一个一室房屋，刘太公夫妻和刘琦一起分得一套二室房屋。户口也都各自迁入了相应的房屋内，当时分配的房屋也都是使用权房。

2003年，虽然刘琦一直和爷爷奶奶同住当时已经参加工作，但在刘琦不知情的情况下，刘太公将三人共同分配的使用权房买断了产权并登记在了刘太公一人名下。

2021年刘太公夫妇相继去世，刘蛋与刘表、刘小丫沟通起了父母房产的事情。提出由兄妹三人均分，这时刘表不乐意了。你们当年动迁都分了房子，我刘表至今还在湖北荆州，户口回不了上海，更买不起上海的房子。现在父母留下的房子应该是我们家多分，凭什么还是均分？因此三人之间产生了间隙。

研究诉讼思路：从析产继承问题变成房产合同无效

基本事实了解后，接下来要与委托人协商诉讼思路。

1. 刘表的思路：应先析产，后继承

从刘表的思路来看，他是这么理解这个问题的。

（1） 系争房屋为当年动迁分配给三人安置房，刘琦应享有三分之一产权。

之前也已经提及，系争房屋是1995年动迁时分配给刘太公夫妇和刘琦三人。而且刘表的弟弟和妹妹都在当时的动迁中拿到了自己独立的房屋。所以刘太公的房子和弟妹无关。虽然产证上只登记了刘太公一人，但应当属于刘太公夫妇和刘琦三人的。继承之前，先要把刘琦的三分之一剔除。

（2） 三分之二是父母的遗产，按照法定继承由三人合理分配。

剔除了刘琦的三分之一后，剩余的三分之二是父母留下的遗产。父母生前也没有留下过遗嘱。因此应当由刘表、刘蛋和刘小丫三人继承。但考虑到刘表已经在湖北荆州定居，只有逢年过节偶尔会上海探望父母。刘太公父母的生活起居、看病就医都是由弟弟妹妹照料，所以刘表也同意在父母遗产的分配上自己可以适当让步。刘蛋和刘小丫可多继承一些。

2. 律师的思路：推翻刘太公的购房合同，房屋返回到使用权状态。

律师听了觉得虽然刘表分析的在理，但有些地方不太可行。最终未必能达到刘表的初衷。理由如下：

（1） 法律上，刘琦的三分之一产权份额缺乏依据。

虽然刘表的分析在情在理，但法律上房屋产权作为物权是以登记为准的。既然已经通过不动产登记部门登记在了刘太公名下，那么就有法律效力。要确认刘琦有三分之一的份额，无疑是要推翻现有的登记。之后再重新变成刘太公夫妇和刘琦各三分之一的结果。

这并不是简单的直接添加，或者分家析产，而“从破到立”的一个过程。而现在刘太公夫妇已经过世。刘琦当年对于房子三分之一的使用权并不能想当然的转化为系争房屋的产权。

（2） 公有住房出售合同无效，从根本上推翻产权。

既然析产确权的方向上困难重重，那不如另辟蹊径我们“只破不立”，让对方着急。

何为“只破不立”？经过对刘表、刘琦父子详细的询问确认了在2003年购买公有住房产权时，刘琦并未签字。一切手续都是刘太公自己代办的。刘琦并不知情也从未出具过委托书。那取得房屋登记的依据，这一份《公有住房出售合同》及相关手续中没有得到刘琦的确认。因此合同无效，系争房屋应当恢复至公有住房状态。

这样就从刘太公名下的产权房，变成了承租人为刘太公的使用权房。产权房是公民的合法财产可以继承，而使用权房则属于国家，原承租人去世后相关的变更手续不再涉及遗产问题。说白了就是房子可能会全归刘琦，而对刘蛋、刘小丫是十分的不利。

 原告找被告调查取证，法律实操中的又一难题

理清思路后，就进入了办案阶段。一个合同案件，在本案中合同双方的主体自然都是案件的被告，即刘太公的继承人（因刘太公已经去世）和系争房屋的产权管理单位上阳物业公司。

既然起诉的是房屋买卖合同无效，那么势必民事立案时就需要提交这份合同。而这份合同及相关的全部手续资料正是保存在本案被告上阳物业管理公司处。

律师去向上阳物业调查，就有一点类似于律师要求被告自己提交证明自己有罪的证据。那势必不是那么容易的事情。

但是那又怎么样呢？这份证据还是需要呀。于是乎律师用了些不足与外人道也的小技巧，最终调到了相关合同及附件材料，大家可以做下笔记主要是以下四样东西：

1.《上海市共有住房出售合同》，证明刘琦并未在合同上签字；

2.《职工家庭购买公有住房协议书》，证明刘琦也未在协议书上签字；

3.《本户人员情况表》，证明购买系争房屋时，刘琦的户口就在房屋内；

4.《住房调配单》，证明刘琦是1995年动迁安置时的原始受配人。

最终顺利立案。

 庭前调解，和解撤诉

律师也没有想到准备的那么充分，可结束的如此草草。因为起诉之前律师曾经通过居委会搭了平台，协商处理房产事宜。当时刘蛋和刘小丫态度强硬。迫于无奈律师只能帮助委托人刘琦诉至法院。

但对方收到传票后还没等到开庭，刘蛋就主动找到刘表协商。最终的方案是刘表、刘琦取得房屋一半的产权，刘蛋、刘小丫将这一半产权对应的折价款支付给刘琦。之后刘表、刘琦需配合办理房产相关的全部手续。

此案充分结合了法理和情理，通过法律向对方施压，但又保有余地，留住亲情，结果也是好的。即使笔者认为按照笔者既定的思路可以为刘表、刘琦争取到更多的利益。但是作为一名律师，宗旨是帮助委托人，而不是去争一个自己想要的满分答案。