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以案说法｜疫情之下，非国有房屋是否可以减免租金？
2022年3月28日，《上海市全力抗疫情助企业促发展的若干政策措施》明确了：“承租国有房屋从事生产经营活动的小微企业和个体工商户，2022年免除3个月租金，2022年被列为疫情中高风险地区所在的街镇行政区域或因落实防疫要求严重影响经营活动的，再免除3个月租金、全年合计免除6个月租金。”
上述规定对国有房屋的租金减免作出了明确的规定，那么疫情之下非国有房屋是否可以减免租金呢？
最高院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》（以下简称“最高院指导意见”）明确：“若因疫情或防控措施影响，承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，在审理过程中，法院依照公平原则，结合实际情况可酌情做出处理。”上海高院《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答（二）》（以下简称“上海高院问答意见”）答复：“如受疫情影响房屋无法正常使用，承租人以此要求出租人减免房租的，法院一般可予支持。”
基于每一个案件的不同情况，哪些因素会对租金减免造成影响？我们根据房屋的用途分类，做了如下归纳：
商业用房
最高院指导意见：承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。
上海高院问答意见：商业用房承租人能否主张减免疫情期间的房屋租金？答：应根据具体案情作出相应处理。如受疫情影响房屋无法正常使用，承租人以此要求出租人减免房租的，一般可予支持。如疫情并未影响承租人实际占有使用房屋，仅基于疫情期间客流减少等原因造成承租人营业收益受到影响的，一般不免除承租人的租金给付义务；如对承租人营收产生重大减损的，可依据公平原则酌情调整租金。
基于上述指导意见，可以看出对于商业用房是否可以减免租金，应当考量两个因素：1.疫情是否影响了承租人对房屋的占用使用情况；2.疫情对承租人的营收影响是否达到了重大减损的程度。
支持减免租金的案例：
上海市第一中级人民法院 (2021)沪01民终12484号
韩某承租上海某商业公司房屋用于经营少儿跆拳道及成人拳击馆，新冠疫情爆发后，2020年1月起拖欠某商业公司租金后又终止了经营，商业公司起诉至法院要求韩某支付租金、物业费并承担违约责任，一审中韩某主张受疫情影响要求减免4个月租金，经法院酌情确认减免租金1.5个月。关于某商业公司主张的中止经营违约金，考虑到疫情对经营的影响以及韩某未能及时减损等情况，法院酌情调整为8,062元。同时某商业公司清楚韩某于2020年2月底就未再继续经营，在此情况下，某商业公司负有减损义务，不应放任系争房屋长期处于空置状态，对于合理期限后的扩大损失部分即2020年5月后的租金、物业管理费以及逾期交房违约金法院不予支持。后韩某上诉，二审维持原判。
不支持减免租金的案例：上海市闵行区人民法院 (2021)沪0112民初21516号
上海某餐饮公司承租上海某置业公司房屋用于办公，因新冠肺炎疫情突发，某餐饮公司各门店响应政府部门防控要求停产停业，经营受到严重影响，营业收入急剧下降，已无力继续承租案涉房屋，遂向法院起诉要求解除合同，并返还2020年2月及3月的租金，经法院审理后认为，租赁双方均确认案涉房屋所在的虹桥万科中心在2020年2月1日至3月31日期间没有禁止过承租方使用办公楼，且某置业公司其对于虹桥万科中心内其他的办公租户亦没有进行过租金减免，鉴于某餐饮公司承租涉案房屋是办公用途，且未能提供证据证明其在2020年2月至3月期间存在不能正常使用涉案房屋的情况，故对于某餐饮公司的该项诉讼请求，法院不予支持。
居住用房
上海高院问答意见： 居住房屋承租人能否主张减免疫情期间的房屋租金？答：应引导当事人协商解决。协商不成的，可结合合同约定的租期及履行方式、房屋实际占有使用情况、疫情影响程度等综合考量，按照公平原则妥善处理。如因出租人主动限制或房屋所在地采取管控措施等导致承租人实际无法使用房屋，承租人提出减免租金请求的，一般予以支持。如疫情不影响承租人居住使用房屋，且承租人不存在感染新冠肺炎住院治疗或被隔离等无法使用房屋的客观情形，承租人提出减免租金请求的，一般不予支持。
从上述指导意见可以看出，对于住宅是否可以减免租金，需要考量两个方面的因素：1.租赁房屋是否因为疫情封控而导致无法居住；2.承租人是否因疫情治疗、隔离而无法居住。
支持减免租金的案例：
上海市浦东新区人民法院 (2020)沪0115民初36504号
王某承租龙某房屋居住，王某回江西老家过年时，由于新冠肺炎疫情爆发，村里道路被封，直至2020年2月底解封，2020年3月1日才回沪，在系争房屋处隔离。因王某拖欠租金，龙某于2020年3月24日通知王某解除合同并起诉至法院要求王某支付租金。法院审理后认为由于受新冠肺炎疫情的影响，2020年2月期间王某未实际租住于系争房屋，其要求减免疫情防控期间的部分租金，法院予以准许，对于2020年2月1日至29日期间的租金，酌情减免3,000元。
不支持减免租金的案例：
上海市浦东新区人民法院 (2020)沪0115民初25679号
毕某承租刘某与孟某房屋用于转租，爆发新冠疫情后，毕某与孟某协商减免租金被拒。2020年2月13日毕某向李某和孟某索要案涉房屋房产证或复印件以便顺利返沪,李某和孟某要求毕某向其他房东索要房产证为由拒绝提供房产证明,随即毕某要求退租,并要求退还房租，孟某未同意。后毕某起诉至法院要求解除合同并退还其2020年2月、3月的房租。法院审理后认为，毕某虽声称因刘某与孟某拒不提供房屋资料导致疫情期间无法进入上海进而无法使用系争房屋，另称由于刘某与孟某不能配合提供与系争房屋门牌号一致的房屋产权材料，但毕某未能提供在疫情防控期间期间要求刘某与孟某提供房屋资料的证据，也未提供因无房屋资料影响其使用系争房屋的证据，且刘某与孟某亦曾向毕某提供过系争房屋的商品房预售合同，已经尽到了出租方的基本责任，结合系争房屋小区物业及居委对小区疫情期间临时出入证制度的告知，并未要求提供产权材料，毕某凭本人身份证及房屋租赁合同即可办理临时出入证，故刘某与孟某并无毕某所述的违约行为，毕某擅自提出提前解约，应当由其自行承担解除合同的违约责任。毕某称因疫情防控措施导致其无法进入上海进而实现合同目的，缺乏证据且与事实不符，法院不予采信，对毕某要求刘某与孟某返还租金的请求不予支持。
结语
综上，目前并没有明确的、强制性的规定，要求非国有房屋减免租金。司法实践中基于公平原则，综合考量房屋的用途、疫情期间的使用情况，疫情对承租人营收的影响等因素，判断是否支持减免租金。
疫情之下，建议无论是出租人或是承租人，应当关注、留存当地的防控政策及起止期限，留存疫情期间房屋的使用情况，为协商解决或诉讼、仲裁解决此类纠纷保留基础性的材料。