正 策 动 态

最近这几年上海的城市更新是如火如荼，说的文艺点叫“城市更新”，说的直白点就是到处都在动拆迁，特别是像黄浦、杨浦、老静安等中心城区。当然我这边讲的肯定是三国区。

这次是小霸王孙小策协吴国太找到了笔者。

吴国太爱子心切将承租人转给了小儿子孙小权

【特别提示：公房动迁承租人的身份很关键】

早年间上海的居住条件都非常有限。当年老伴孙坚在世时。吴国太、孙坚、孙小策、孙小权一起居住在码头街16号的前客堂内。

80年代末，大儿子孙小策单位福利分房，于是乎就搬了出去。再后来90年代初小儿子孙小权结婚后女方谢夫人所在的单位，也进行了福利分房。小儿子也搬出了码头街。老两口的居住环境宽裕了许多。

2003年，孙坚去世。原来孙坚是码头街前客堂的承租人。这下承租人的位置空出来了。孙坚就把户口从分到的福利房屋内又迁回了码头街16号。吴国太从小也比较偏心小儿子，于是没有和家人商量就配合小儿子把码头街房屋的承租人改成了孙小权。

之后，孙小权利用承租人的身份，再加之吴国太的纵容，将自己老婆谢夫人、女儿孙尚香、女婿刘小备的户口都迁入了码头街房屋。

这里要说道一点，在公房动迁中承租人的身份非常重要。

依据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》　第二十三条（征收补偿协议主体的确定）房屋征收补偿协议应当由房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人签订。

被征收人、公有房屋承租人以征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同计户，按户进行补偿。

被征收人以房地产权证所载明的所有人为准，公有房屋承租人以租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同所载明的承租人为准。

简单的说，一旦动迁，动迁组只和房屋的承租人孙小权谈，包括动迁的签约、房屋的交接、签署相关的文件乃至最后的发放动迁款。这一系列的流程只有承租人有权参与。

孙小权给了“五分之一”的动迁款

自从孙坚去世后，吴国太就一人居住在码头街。虽然年事已高，但好在生活还都能自理，自己有一份过得去的退休金，两个儿子也每月都会来探望经常补贴老人，生活过得也算安逸。

但2021年开始动迁了，孙小权一手操办了动迁手续，收走了400万的动迁款。本着“谁拿钱，谁安置”的原则。孙小权也把吴国太接回家中赡养，本来也是件和美的好事。可是谢夫人和吴国太矛盾重重，总是容不下这个婆婆。孙小权也是个“气管炎”在家没有什么话语权。于是乎吴国太被迫搬出去居住。

现在的房租可不便宜，本来退休金过过日子还行，可一旦交了房租就几乎不剩了。而且90高龄的吴国太想要租房子可并不容易。房东也怕老人家在房子里出什么事情。吴国太向孙小权提出分割动迁款用于购买养老房的要求，于是就有了本小节的标题。

孙小权算了下码头街的户口有5人，总共400万动迁款，应当分给吴国太80万。于是就直接打了80万给吴国太。

笔者说的简单，但你想进了你口袋的钱，你再挖出来给别人，那是不一样的肉疼啊！也正因此，孙小权一家再也不和吴国太往来，一副六亲不认的样子。

律师支招

孙小策看到老母亲吴国太这个境遇那是肯定得管，但无奈自己家里的住房也不宽裕。于是带着吴国太咨询了笔者。

先来明确下我们的目的，就是为吴国太争取最大的动迁利益。争取利益有两个方向。一是拿回来的蛋糕足够大，二是吴国太占蛋糕中的比例足够多。

现在蛋糕已经由孙小权捧回来了，做大蛋糕是没有可能了。那就只剩“二”了。

笔者帮大家罗列下这个案件的“大前提”“小前提”相信各位看官自己也能分析出最终的“法律后果”。

先来看看现行法律法规：

《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》：

第44条:征收居住房屋的，被征收人取得货币补偿款、产权调换房屋后，应当负责安置房屋使用人；公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。

第51条：（有关用语的含义）：本细则中下列用语的含义：......（三）共同居住人，是指作出房屋征收决定时，在被征收房屋处具有常住户口，并实际居住生活一年以上（特殊情况除外），且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。

《上海市高级人民法院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》

第九条：公有居住房屋拆迁补偿款，在承租人、同住人之间一般遵循一人一份、均等分割的原则取得拆迁补偿款

（一）有下列情况之一的，可以酌情多分；

（1）承租人或同住人属于年老体弱，缺乏经济来源，且按均分所得的补偿款，无法购得房屋保证其正常生活的；

（2）承租人或同住人在取得公房承租权时额外支付过较多款项的；

（3）对公房内居住的未成年人实际承担监护义务的。

再来看看他们家的具体情况：

（1）前面已经介绍过来了 90年代孙小权和谢夫人已经享受了福利分房；

（2）2003年以后，孙小权一家陆陆续续将四人的户口都迁入了码头街，但迁入后从未居住；

（3）之前一直是吴国太一人居住使用；

（4）码头街房屋是早年间孙坚和吴国太结婚时单位分配所得；

（5）吴国太已经90高龄，退休金也只是勉强维持正常生活；

（6）吴国太此次分割的理由正是为了居住购房，老有所居。

吴国太拿到了“五分之三”的动迁款

最终本案一审由三国区人民法院东吴法庭宣判如下：

本院认为，公民的合法权益受法律保护。公有房屋承租人所得的货币补偿款归公有房屋承租人和共同居住人共有。本案中码头街房屋系吴国太夫妻经增配分得，吴国太自户籍迁来后长住该处至遇征收，属于同住人，有权分得征收补偿款。经办理相应手续孙小权在孙坚去世后变更登记为码头街房屋承租人，亦有权分得征收补偿款。谢夫人已在本市他处取得住房福利，不符合同住人资格。孙尚香迁来时尚未成年，而当年谢夫人分得新住房，居住条件改善，调配原因亦属困难户分配，孙尚香的居住问题应由其父母解决。孙尚香无证据证明其成年后在码头街房屋连续居住满一年，对该处存在居住依赖，故不符合同住人资格。刘小备的户籍迁来后从未居住，亦不符合同住人资格。综上，码头街征收补偿款除部分专属款项外，其余款项应由吴国太、孙小权共有，具体数额分配由本院酌情确定。孙小权已录取码头街房屋全部征收补偿款，应支付吴国太相应款项，已支付款项予以扣除。据此，依照《民法典》相关规定，判决如下：

1. 三国区码头街征收补偿款400,000元，由原告吴国太分得2400,000元，被告孙小权应于本判决生效之日起十日内支付原告吴国太该款项，扣除被告孙小权已支付的800,000元，被告孙小权实际应支付1600,000元；

2. 三国区码头街征收补偿款400,000元，由被告孙小权分得1600,000元。

依旧梳理下一审判决的理由：

（1）吴国太是房屋的原始受配人，又一直住到动迁，理所应当有权分钱，没毛病；

（2）孙小权经过合法手续取得公有住房承租人身份，有权分钱，没毛病；

（3）谢夫人当年单位分过房子了，所以没权分钱；

（4）孙尚香是谁的仔，谁来负责管她的居住，再说你也拿不出证据证明孙尚香住过一年的证据，所以没权分钱；

（5）刘小备算什么东西，别来瞎掺和；

（6）具体吴国太和孙小权怎么分，看本法官的心情酌定。

案子的结果相信大家都能猜到，基本没有什么悬念，三国区法院依然善于酌定。求此时孙小权的心理阴影面积有多大。

本案的要点在于：一、如何排除其他同住人；二、如何在酌定中争取更大的动迁利益。