正 策 动 态

为进一步深化住房制度改革，促进住房商品化和住房建设发展，建立与社会主义市场经济体制相适应的住房制度，改变住房建设投资由国家、单位统包的体制为国家、单位、个人三者合理负担的体制，上海市人民政府于1994年5月18日印发《上海市人民政府关于出售公有住房的暂行办法》，俗称“九四”方案。上海市房屋土地管理局、上海市住房制度改革办公室于1995年12月13日制定《一九九五年出售公有住房方案实施细则》和《一九九五年出售公有住房方案实施细则的问题解答》，俗称“九五”方案。而自城镇住房制度改革、公有住房出售以来，围绕公有住房的纠纷屡有发生，如何妥善化解矛盾、处理纠纷，如何正确理解和适用公有住房的法律法规和政策规定，本文结合具体案例予以分析。

案情概要

案件情况

原告叶某1、叶某2、叶某3诉称其与被告叶某4系兄弟姐妹关系，被告金某某与被告叶某4系夫妻关系。早年原告叶某1、叶某2、叶某3、被告叶某4的父亲叶某5单位曾分配控江二村房屋，后因居住困难单位将控江二村房屋收回调配了系争房屋，承租人为叶某5，控江二村房屋户籍在册人员对系争房屋的取得均有贡献。1996年6月被告叶某4签订《公有住房买卖合同》时，叶某5在世，根据规定购买系争房屋产权需经过承租人及成年同住人一致同意，当时系争房屋的户口在册人员为叶某5、叶某4、金某某、叶某6、叶某7，叶某6、叶某7均未成年，但应经叶某6的监护人同意，《职工家庭购买公有住房协议书》上叶某5的名字非其本人所签，印章亦非其加盖，且《职工家庭购买公有住房协议书》的落款日期为1996年9月，《公有住房买卖合同》的落款日期为1996年6月，不符合常理，说明购买系争房屋产权时叶某4未与叶某5进行协商，违反法律规定，应属无效。基于《公有住房买卖合同》无效，叶某4进行产权变更登记的行为亦属无效。购买系争房屋产权主要系叶某1出资及使用了叶某5的工龄，加之叶某4未对叶某5尽到赡养义务，故分割系争房屋产权时叶某4应少分。

原告叶某1、叶某2、叶某3向一审法院提出的诉讼请求：

1、确认叶某4于1996年6月19日就上海市东余杭路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订的《公有住房买卖合同》无效；

2、确认叶某4于1997年10月15日将上述房屋登记在自己名下及将上述房屋产权变更为叶某4、金某某的行为无效；

3、确认叶某1、叶某2、叶某3共同享有上述房屋二分之一的产权份额并依法分割。

被告叶某4、金某某辩称：

不同意叶某1、叶某2、叶某3的诉讼请求。叶某1、叶某2、叶某3与本案无直接利害关系，三人户籍早已迁出系争房屋且不在内实际居住，签订《公有住房买卖合同》时叶某1、叶某2、叶某3均不是同住人，不享有购房资格。叶某4系与叶某5一同办理系争房屋买卖手续，由于叶某5签字不便，《职工家庭购买公有住房协议书》上叶某5的名字由叶某4代签，但其名章由叶某5本人加盖，且该名章与房管部门留存的名章一致，叶某1、叶某2、叶某3称均知晓系争房屋买下产权及使用叶某5工龄的事实，从1996年购买产权至2003年叶某5去世，叶某5生前从未对系争房屋产权提出异议，表明叶某5认可由叶某4买下系争房屋产权，叶某1、叶某2、叶某3亦无证据证明叶某4与虹房集团存在恶意串通损害叶某5利益的情形。另根据法律规定，对于无购房资格而与有购房资格者协议出资的人主张房屋产权的不予支持，即使叶某1主张其有出资，但其不享有购房资格即不享有相关权利。且购买系争房屋产权至今已超过最长保护时效20年，其诉请应予驳回。

被告虹房集团辩称：

不同意叶某1、叶某2、叶某3的诉讼请求。系争房屋系上海汽车电机厂建造的房屋，由于其无房屋管理职能，故将系争房屋交由房屋土地管理局管理，房屋土地管理局又将系争房屋交由虹房集团管理，上海北外滩物业管理有限公司系虹房集团的下属单位，故由其出面签订《公有住房买卖合同》。购买系争房屋产权时在册户口人员为叶某5、叶某4、金某某、叶某6、叶某7，其中叶某6、叶某7未成年，根据相关政策，购买产权须经同住成年人协商一致，叶某1、叶某2、叶某3的户口不在系争房屋内故无需征得其同意。当时系争房屋产权人确认为叶某4系经同住成年人协商一致，由叶某5、叶某4、金某某一同到场办理相关手续，《职工家庭购买公有住房协议书》上叶某5的印章亦与公房租赁凭证上的印章一致。正常办理流程系先签订《职工家庭购买公有住房协议书》再签订《公有住房买卖合同》，《职工家庭购买公有住房协议书》落款日期在后应系笔误。叶某4取得系争房屋产权证的时间系1997年10月15日，《职工家庭购买公有住房协议书》与《公有住房买卖合同》日期均在此之前，不存在造假问题。系争房屋产权系以家庭为单位购买，通常会用最长工龄进行抵扣，故使用叶某5的工龄购买符合常理，叶某1称其对购买系争房屋有出资，但其出资后对产权不闻不问不符合常理。叶某5已于2003年去世，叶某1、叶某2、叶某3称其至今才知晓系争房屋产权人非叶某5不符合常理，如其以继承为由要求继承叶某5产权份额却等到系争房屋被征收才提起诉讼，亦不符合常理。

一审法院：户口不在册不属于公房同住人

一审法院认为，购买系争房屋产权时，叶某1、叶某2、叶某3的户口不在系争房屋内，其均非系争房屋同住人。《职工家庭购买公有住房协议书》上叶某5的名字虽由叶某4代签，但根据虹房集团陈述，购买系争房屋产权需同住成年人一同到场办理相关手续，《职工家庭购买公有住房协议书》上叶某5的印章与公房租赁凭证上其印章相一致，叶某5在其去世前亦从未对系争房屋的产权提出过异议，叶某1、叶某2、叶某3现以系争房屋由叶某4买下产权未经叶某5同意，缺乏依据和合理性，本院不予采信。又根据叶某1陈述，购买系争房屋产权时其曾出资2万元左右，但自1996年系争房屋购买产权至今长达20余年，叶某1从未过问系争房屋产权情况亦不符合常理。故叶某1、叶某2、叶某3的全部诉请均缺乏事实和法律依据，依法不予支持。

一审判决：驳回叶某1、叶某2、叶某3的全部诉讼请求。

二审法院：继承人不得主张被继承人生前未提之异议

叶某1、叶某2、叶某3不服一审判决向上海市第二中级人民法院提起上诉，请求二审法院撤销一审判决，改判支持己方一审诉讼请求或依法发回重审。

叶某1、叶某2、叶某3认为，一审法院认定《职工家庭购买公有住房协议书》签订时叶某5一同到场办理，属于认定事实错误。首先，叶某4、金某某及虹房集团无证据证明该协议书上加盖的“叶某5”私章由叶某5本人加盖。其次，该协议书上“叶某5”的签名系冒签，以叶某5当时的身体及精神状态，若其在场，其根本无需他人代签。因此，由此可以推断，叶某5当时并不在场，对此不知情；2．上海市东余杭路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)分配时，叶某1、叶某2属于获得分配系争房屋的具有常住户口的职工，且已成年，也有资格购买系争房屋的产权。叶某4未征得二人同意购买系争房屋的产权，故所签订的合同应为无效；3．系争房屋为叶某5单位分配，属于其主要财产，购买时又使用了其工龄，加之其与叶某4关系不睦，在其可以购买产权的情况下，却由叶某4购买，与常理不符。

被上诉人叶某4、金某某共同辩称：叶某4购买系争房屋产权时，叶某5到场并亲自在协议上加盖印章，因其签字不便才由叶某4代签。叶某5在世时从未就产权提出过异议，一审法院判决正确，请求驳回上诉，维持原判。

被上诉人虹房集团辩称：叶某4购买系争房屋产权时，成年同住人为叶某5、叶某4、金某某三人，三人协商一致决定由叶某4购买产权，符合相关规定。叶某1、叶某2户籍不在系争房屋内，叶某4购买产权无需征得其同意。一审法院判决正确，请求驳回上诉，维持原判。

二审法院认为，本案主要争议焦点在于叶某4购买系争房屋产权时是否符合本市租赁公房购买产权的相关规定。

根据本市租赁公房购买产权的相关规定，承租人及18周岁以上成年同住人均有资格购买房屋，且在上述人员中确认权利人并签署协议书。系争房屋购买产权时，叶某1、叶某2户籍均不在内，不符合同住人资格，故叶某4购买产权无需征得叶某1、叶某2同意。叶某1、叶某2、叶某3上诉称叶某1、叶某2具有购房资格，缺乏法律依据，不予采纳。叶某5在世时，其从未提出过产权异议，其继承人不可主张叶某5未提之异议，一审法院据此认定叶某5同意由叶某4购买产权，于法有据，本院予以认同。

叶某1、叶某2、叶某3的上诉请求于法无据，驳回上诉。

高院再审：购产权距配房时隔久远不属“新配住房”范畴

叶某1、叶某2、叶某3不服二审判决，向上海市高级人民法院提起再审申请。

叶某1、叶某2、叶某3认为，第一，原判认定叶某5知道或应当知道系争房屋产权登记在叶某4名下且同意叶某4购房，缺乏证据证明。《职工家庭购买公有住房协议书》中仅有叶某5的印章，没有签名，无授权文件，未明示同意过放弃购买权利。第二，本案中，先签订了《公有住房买卖合同》，后签订《职工家庭购买公有住房协议书》，存在事后伪造，合同自始无效。第三，根据95方案第五条，购买公有住房的对象为获得新分配住房的具有本市常住户口的职工和在住所地具有本市常住户口的公有住房承租人或年满18周岁的同住成年人。叶某1、叶某2均属于获得新分配住房的具有本市常住户口的职工，具有购房资格，叶某4签订购买公有住房时未与其二人协商和同意，购房合同无效，原审适用法律错误。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项之规定，申请再审。

叶某4、金某某辩称，不同意再审申请，原审认定事实清楚、适用法律正确，审判程序合法。第一，叶某1、叶某2、叶某3认为涉案房屋购买产权时叶再德并不知情或不同意，并未提供证据证明叶某5在生前有相关意思表示。第二，涉案公房购买产权时，叶某1、叶某2、叶某3户籍均不在涉案房屋内，且根据一审庭审笔录，叶某1、叶某2在涉案房屋购买产权之前均已在他处取得福利住房，亦因单位福利分房而将户籍从涉案房屋迁出。叶某3在外地居住生活，2005年退休回沪后将户籍迁入他处。根据规定，叶某1、叶某2、叶某3在涉案房屋购买产权时，不具有涉案房屋购房资格。第三，即便涉案合同被确认无效，涉案房屋的性质恢复为公有租赁住房，承租人恢复为叶某5，但是在本案涉诉时，涉案房屋已经被征收，叶某5在征收前已过世，涉案房屋征收安置补偿中无叶某5的份额，叶某1、叶某2、叶某3亦均非户籍在册人员，无征收补偿利益。现其三人起诉确认涉案房屋买卖合同无效，其实际不具有诉的利益。综上，请求驳回再审申请。

上海市高级人民法院经审查认为，第一，关于叶某1、叶某2是否具有购房资格的问题。经审查，涉案房屋调配于1984年，购买为产权时为1996年，此时对于受配人员而言早已不属于“新分配住房”的范畴，且购买系争房屋产权时，叶某1、叶某2的户籍早已迁出且未实际居住于系争房屋中，根据本市当时公有住房购买产权的规定，叶某1、叶某2不属于具有购房资格的人员。原审认定其二人不具有购房资格，未有不当。第二，关于《职工家庭购买公有住房协议书》的合同效力问题。该协议书上盖有叶某5的印章，该印章与公房租赁凭证上的印章相一致，其本人生前一直居住在系争房屋中，从96年起系争房屋不再支付租金而转为支付物业管理费，其理应知晓系争房屋已经成为产权房的事宜，直至叶某5过世，其从未对产权提出质疑或异议。叶某1、叶某2、叶某3也未能提交证据证明其主张，原审结合在案证据及系争房屋购买为产权的年限、实际居住情况等因素，认定系争购房协议有效，该认定较为合理，未有不当。综上，叶某1、叶某2、叶某3的再审事由不成立，不符合再审条件，予以驳回。

以案说法

笔者在本案中代理被告叶某4和金某某。本案从一审到二审，再到高院再审，均驳回了原告方的全部诉讼请求。生活中，因售后公房产权而引发的家庭纠纷不在少数。笔者结合上述案例将此类纠纷主要涉及的争议焦点以及相关的法律适用问题予以解析。

1.可以主张房屋产权的主体范围

本文序言已提到，本市先后有“九四”方案和“九五”方案之分。

“九四”方案第三条规定，购买成本价公有住房的对象，应为具有本市常住户口的公有住房承租人或其同住成年人和符合分配住房条件的职工。

“九五”方案第五条明确，购买公有住房的对象为获得新分配住房的具有本市常住户口的职工和在住所地具有本市常住户口的公有住房承租人或年满18周岁的同住成年人。

需要指出的是，“九五”方案进一步细化了购买公有住房的对象范围。对于新配房职工（俗称“原始受配人”）要求具有本市常住户口即可，并不要求在该处具有户籍，而对承租人、同住成年人则要求在该处具有户籍。

“九四”方案规定，房屋产权只能登记在一人名下。“九四”方案施行过程中出现了不少问题，故而出台了“九五”方案，“九五”方案规定产权可以登记在多人名下。“九四”方案和“九五”方案最根本的区别在于产权如何登记、登记在几人名下。

上海市高级人民法院于1996年10月31日印发《处理公有住房出售后纠纷的若干意见》的通知（沪高法〔1996〕250号）第九条明确，按"九四"方案购买的房屋，产权证登记为一人的，在诉讼时效内，购房时的购房人、工龄人、职级人、原公房的同住人及具有购房资格的出资人主张房屋产权的，可确认房屋产权共有。

需要注意的是，高院250号文第9条的规定适用对象仅限于按“九四”方案购买的售后公房，且应以购房时为时间节点确定当事人主体，仅限于购房时的购房人、工龄人、职级人、原公房的同住人及具有购房资格的出资人，且适用诉讼时效制度，最长权利保护期为二十年。购买公房产权时户籍未在的原始受配人不能以此为由提出主张。

本案中，叶某1、叶某2为新配房时的人员，购房时应当征得其同意。然涉案房屋分配的时间为1984年，购房时间为1996年，间隔12年之久，故而难以认定该房屋属于“新配房”的范畴。而叶某1、叶某2购房时户籍均不在册，亦不属于同住人，故叶某1、叶某2显然不具备购房资格。

2.公房原始受配人是否当然具备购买公房产权资格

具有购买公房产权资格的主体为在该处具有本市常住户口的公有住房承租人、年满18周岁的同住成年人。那么对于户籍不在册的新分配住房的具有本市常住户口的职工，即《住房调配单》上的原始受配人是否具有购房资格，实践中存有分歧。

笔者认为，应当区分不同情形而定。

首先，若原始受配人将户籍迁出，之后又取得他处福利住房或者在他处动拆迁中得到安置补偿的，此种情形下，原始受配人已不再享有该处房屋的居住权利，即不再属于同住人，而不具备购房资格。

其次，若原始受配人因工作、学习等原因将户籍迁往他处，但之后未再取得福利住房，亦未在他处动拆迁中得到安置补偿的，且从未放弃该处房屋居住权利的，因其对该处房屋的取得具有贡献，房屋来源亦与其有高度关联，故其仍享有该处房屋的居住权利，属于该处房屋的同住人，虽户籍未在该处房屋，但属于同住人，具有购房资格（按照“九四”方案的除外）。

本案中，叶某1、叶某2在涉案房屋购买产权之前均已在他处取得福利住房，亦因单位福利分房而将户籍从涉案房屋迁出，故显然不属于涉案房屋的同住人，不具备购房资格。

3.家庭成员能否以实际出资为由主张产权

笔者承办的案件中，往往存在购买公房产权的钱款由子女出资，而产权登记在父母名下，父母去世后引发继承纠纷的情况。应当明确，可依实际出资主张确认产权的主体仅为具有购房资格的人。在该处公房并无购房资格的人与有购房资格的人达成协议，并实际出资，之后出资人主张产权的，人民法院不予支持。

本案中，叶某1诉称购买系争房屋产权主要由其出资，而法院经审理后认定叶某1并不属于同住人，不具备购房资格，故而对其意见均不予支持。

观点延伸

实践中，有的原始受配人根据购房时的政策规定不具备购房资格，承租人和成年同住人购买公房产权时无须征求其意见。但原始受配人成年后在该处房屋长期居住，户籍亦长期在该处房屋，他处无福利性质住房，亦未在他处享受动拆迁安置或者补偿。此种情形下，虽然承租人和成年同住人依法获得该公有房屋产权，但并不影响该原始受配人对该处房屋居住使用的权利。